Cassazione Civile, Ordinanza n. 10876/2026 del 23/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intervento edilizio di sopraelevazione realizzato su un immobile sito in Ginosa, autorizzato con permesso di costruire n. 16/2006. Il proprietario dell'edificio vicino ha convenuto in giudizio i proprietari dell'immobile frontistante, sostenendo che la costruzione del primo e del secondo piano, oltre ai due vani tecnici sul lastrico solare, violasse la disciplina sulle distanze minime tra pareti finestrate e la normativa urbanistica locale. In primo grado le domande di riduzione in pristino e risarcimento erano state rigettate, ritenendosi applicabile una disciplina locale che avrebbe derogato al distacco minimo. La corte d'appello, invece, aveva accolto la domanda, dichiarando illegittima l'intera sopraelevazione, ordinandone la demolizione e condannando al risarcimento del danno. I soccombenti hanno quindi proposto ricorso per cassazione con motivi sovrapponibili: il primo denunciava la violazione dell'art. 879, comma 2, c.c. e delle norme sulle distanze, sostenendo che tra i fabbricati interponesse una via pubblica e che quindi la disciplina sulle distanze non fosse applicabile; il secondo censurava l'applicazione dell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968, come interpretato dalla legge del 2019, deducendo che le distanze di cui ai commi 2 e 3 riguarderebbero solo determinate zone urbanistiche e non la zona B del PRG comunale. Gli ulteriori motivi, relativi alla qualificazione degli strumenti urbanistici, all'ammissibilità della tutela ripristinatoria e ai vizi di motivazione/ultrapetizione, sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i ricorsi, qualificando come principale quello proposto per primo e come incidentale quello successivo. Ha accolto i primi due motivi di entrambi i ricorsi, ritenendo errata la sentenza d'appello nella parte in cui aveva applicato l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e la disciplina delle distanze minime nonostante l'interposizione di una via pubblica tra i fabbricati e nonostante l'intervenuta norma di interpretazione autentica del 2019, che limita l'ambito di applicazione di تلك distanze alle sole zone urbanistiche indicate dalla disposizione. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha rinviato alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione, demandandole anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 879, comma 2, c.c.

  il rinvio alle leggi e ai regolamenti relativi alle costruzioni in confine con piazze e vie pubbliche non vale a rendere applicabili le norme sulle distanze tra fabbricati quando tra gli edifici intercorre una strada pubblica; in tale ipotesi resta esclusa la disciplina delle distanze, che riguarda i rapporti di vicinato tra costruzioni soggette all'obbligo di distacco.

• artt. 872 e 873 c.c.

  le norme speciali sulle distanze sono integrative della disciplina codicistica solo se regolano la stessa materia dei rapporti di vicinato e se si tratta di costruzioni soggette all'obbligo delle distanze; non operano, quindi, nei casi esclusi dall'art. 879, comma 2, c.c.

• art. 9 D.M. n. 1444 del 1968

  la disciplina delle distanze minime tra pareti finestrate e pareti antistanti è stata ritenuta erroneamente applicata dalla corte territoriale; la Corte di cassazione richiama la lettura secondo cui la norma è riferita ai fabbricati ricadenti nelle zone indicate dal comma 1, n. 3, e non può essere estesa al di fuori di tale ambito.

• art. 5, comma 1, lett. b-bis), D.L. n. 32 del 2019, conv. in L. n. 55 del 2019

  costituisce norma di interpretazione autentica dell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968; essa va applicata ai rapporti in corso perché chiarisce il significato originario della disciplina, limitando i limiti di distanza ai fabbricati nelle zone urbanistiche indicate dalla disposizione.

• art. 2, comma 2-bis, d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato come ulteriore base della lettura restrittiva dell'ambito applicativo delle distanze, in coerenza con la norma di interpretazione autentica del 2019.

• art. 335 c.p.c.

  richiamato per la riunione dei ricorsi proposti avverso la medesima sentenza.

• art. 371 c.p.c.

  richiamato per l'assunzione della forma incidentale del ricorso proposto dalla parte che ha ricevuto la notifica del primo ricorso.

• art. 333 c.p.c.

  richiamato in relazione all'obbligo di proporre le impugnazioni successive nel medesimo procedimento e nella forma incidentale.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato nella fase camerale e per la memoria depositata dalla parte resistente.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  invocato nei motivi assorbiti come vizio di motivazione/sentenza, senza esame nel merito a seguito dell'accoglimento dei primi due motivi.

• art. 112 c.p.c.

  invocato nei motivi assorbiti per ultrapetizione o omessa pronuncia, non esaminato nel merito.

• art. 348 bis c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso, ma non decisivo ai fini della soluzione adottata.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato dai ricorrenti nella censura interpretativa, senza autonoma valutazione decisoria.

• art. 15 disp. prel. c.c.

  richiamato dai ricorrenti nella censura interpretativa, senza autonoma valutazione decisoria.

• art. 20 NTA del PRG del Comune di Ginosa

  richiamato nella ricostruzione delle tesi delle parti e dei giudici di merito, ma la cassazione non si sofferma su una sua autonoma interpretazione perché assorbe la questione sulla base della non applicabilità della disciplina delle distanze.

• artt. 19 e 20 L.R. Puglia n. 56 del 1980

  richiamati nei motivi assorbiti per contestare la qualificazione del piano delle altezze come piano particolareggiato.

• art. 879, comma 2, c.c.

  la strada pubblica interposta tra i fabbricati impedisce di applicare la disciplina delle distanze tra costruzioni; il riferimento a piazze e vie pubbliche attiene alla disciplina dei fabbricati e non a quella delle distanze.

Massime di principio

• Quando tra due edifici frontistanti intercorre una strada pubblica, la disciplina codicistica delle distanze tra costruzioni e le norme edilizie integrative non sono automaticamente applicabili come nei rapporti di vicinato senza interposizione di spazi pubblici.
• L'art. 879, comma 2, c.c. va letto nel senso che l'esonero dalle distanze legali per le costruzioni a confine con vie o piazze pubbliche riguarda la materia dei fabbricati e non può essere superato mediante un richiamo generico alle norme sulle distanze edilizie.
• La norma di interpretazione autentica del 2019 sull'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 limita l'ambito delle distanze minime tra fabbricati alle sole zone urbanistiche indicate dalla disposizione; tale chiarimento opera anche nei giudizi pendenti, perché ricostruisce la portata originaria della norma.
• In presenza di una disciplina urbanistica locale o di uno strumento attuativo, la sua idoneità a derogare ai limiti inderogabili sulle distanze va verificata con rigore; tuttavia, se la fattispecie ricade fuori dall'ambito applicativo della norma sulle distanze, la questione sulla deroga diviene priva di rilievo decisorio.
• La cassazione assorbe le ulteriori censure quando l'accoglimento dei motivi principali e assorbenti è sufficiente a travolgere la sentenza impugnata e a imporre un nuovo esame nel giudizio di rinvio.

Come è indicizzato