Cassazione Civile, Sentenza n. 2711/2021 del 04/02/2021

Esito

La controversia

La ricorrente impugna la sentenza d'appello che aveva accolto l'eccezione di carenza di legittimazione attiva, sostenendo che, per effetto della vendita dell'immobile locato, il contratto di locazione (e quindi i diritti derivanti da esso) era passato al compratore ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c. e che, conseguentemente, anche il diritto ad escutere la fideiussione prestata dai fratelli Montagner doveva considerarsi trasferito. In cassazione deduceva la violazione di numerose norme civili relative all'interpretazione contrattuale e alla natura della fideiussione (artt. 1362, 1367, 1372, 1375, 1936, 1602 c.c. ecc.), chiedendo l'annullamento della sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per mancato rispetto delle prescrizioni dell'art. 366 n.6 c.p.c. (la ricorrente non ha fornito adeguata riproduzione e collocazione documentale a supporto delle censure). Pur decidendo l'inammissibilità, la Corte ha pronunciato d'ufficio un principio di diritto: la cessione dell'immobile locato determina il subentro del compratore nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (artt. 1599 e 1602 c.c.), ma tale subentro si estende alla garanzia fideiussoria soltanto se la fideiussione derivava direttamente dal contratto di locazione, essendone parte integrante e inscindibile; se la fideiussione è invece un contratto autonomo, pur collegato, la sua autonomia impedisce la surrogazione automatica. La Corte ha inoltre condannato la ricorrente al pagamento delle spese in favore del controricorrente, liquidate in euro 2.500,00 per compensi, oltre al 15% forfettario per spese e 200,00 euro esborsi, con accessori di legge; ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento del doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1602 cod.civ.

  La Corte afferma che l'acquirente dell'immobile locato subentra ex lege nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, ma il subentro si estende alla fideiussione solo se questa costituisce clausola inscindibile del contratto di locazione; se la fideiussione è autonoma non viene trasferita automaticamente

• art. 1599 cod.civ.

  Ricorda il principio della sostituzione del creditore originario con il nuovo proprietario dell'immobile locato, a prescindere dal consenso del conduttore

• art. 1936 cod.civ.

  Riferito per richiamare la natura personale del vincolo fideiussorio: il fideiussore si obbliga "personalmente" e il contratto di garanzia ha una propria causa autonoma

• art. 1939 cod.civ.

  Richiamato nel contesto del principio di accessorietà (invalidità della fideiussione se invalida l'obbligazione principale)

• art. 1941 cod.civ.

  Citato come regola che disciplina la misura della responsabilità del fideiussore in relazione al credito garantito

• art. 1942 cod.civ.

  Riferito per enunciare che la fideiussione è prestata per l'intero debito e le sue conseguenze, elemento della discussione sull'accessorietà

• art. 1945 cod.civ.

  Richiamato per i rimedi ed eccezioni opponibili dal fideiussore

• art. 1263 cod.civ.

  Usato per argomentare che garanzie personali e reali possono trasferirsi con la cessione del credito per effetto della medesima causa

• art. 1204 cod.civ.

  Riferito sul tema della surrogazione e degli effetti di chi subentra nei diritti del creditore anche rispetto alle garanzie

• art. 1955 cod.civ.

  Norma che tutela il fideiussore contro comportamenti del creditore che rendano inattuabile il diritto di surrogazione; la Corte nota che tali cause non operavano nel caso di specie

• art. 1956 cod.civ.

  Citata tra le norme che possono liberare il fideiussore in caso di comportamenti del creditore nei confronti di obbligazioni future

• art. 1957 cod.civ.

  Riferita quale norma che tutela il fideiussore dall'incertezza derivante da ritardi nel far valere i diritti che possono incidere sulla garanzia

• art. 1362 cod.civ.

  Norma sull'interpretazione del contratto richiamata dalla ricorrente; la Corte osserva che le censure non erano adeguatamente documentate

• art. 1367 cod.civ.

  Richiamata in relazione al principio di interpretazione conservativa evocato dalla ricorrente, ma la Corte non ha potuto approfondire per inammissibilità del ricorso

• art. 1363 cod.civ.

  Norma sull'interpretazione complessiva dei contratti utilizzata dalla Corte per ricordare che la fideiussione va interpretata con riferimento all'obbligazione principale

• art. 1411 cod.civ.

  Richiamato nella parte in cui si esamina la possibilità che la fideiussione sia configurabile come contratto a favore di terzo (irrevocabilità quando il terzo dichiari di volerne profittare)

• art. 366 n.6 cod.proc.civ.

  Norma procedurale invocata per l'inammissibilità: la Corte rileva che il ricorso non ha rispettato gli obblighi di riproduzione/individuazione dei documenti necessari per formulare le censure

• art. 363 cod.proc.civ., comma 3

  Consentito alla Corte di pronunciare d'ufficio un principio di diritto nell'interesse della legge; la Corte ha esercitato tale potere per fissare la regola di decisione sui casi analoghi

Massime di principio

• La vendita dell'immobile locato fa subentrare il compratore nel contratto di locazione (artt. 1599 e 1602 c.c.), ma non trasferisce automaticamente ogni contratto ad esso collegato: la fideiussione si trasferisce solo se essa costituisce parte integrante e inscindibile del contratto di locazione
• Se la fideiussione è un contratto autonomo, pur collegato al contratto di locazione, la sua autonomia impedisce la surrogazione automatica; per trasferire anche la garanzia è necessaria una previsione espressa o che la fideiussione sia inscindibilmente incorporata nel contratto di locazione
• Il principio di accessorietà della fideiussione (accessorium sequitur principale) non esclude la autonomia del contratto di garanzia: va sempre verificata la natura concreta del collegamento tra i contratti
• Le parti interessate devono disciplinare espressamente la sorte delle garanzie in caso di alienazione dell'immobile (includendo clausole che rendano la fideiussione parte integrante del contratto di locazione o prevedano il trasferimento della garanzia)
• In sede di impugnazione in cassazione è essenziale osservare gli obblighi di documentazione previsti dall'art. 366 n.6 c.p.c.: le censure fondate su atti o documenti devono riprodurne il contenuto/indicare la collocazione in modo che la Corte possa verificarle
• Anche quando il compratore subentra nel rapporto di locazione egli può esercitare le azioni a tutela del credito e, salvo casi di illecito comportamento del creditore originario o cause di liberazione del fideiussore (artt. 1955-1957 c.c.), può agire nei confronti del debitore e, se trasferita, del fideiussore