Cassazione Civile, Ordinanza n. 28914/2025 del 02/11/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un decreto di esproprio notificato al proprietario di un terreno in Comune di Calenzano, per la realizzazione di opere in favore della società concessionaria. Il bene espropriato consisteva in una porzione di area catastalmente individuata come pertinenziale a fabbricati utilizzati per attività commerciale/industriale; l'amministrazione espropriante aveva stimato indennità assai contenute, assumendo il valore di 10 euro al mq. Il proprietario ha opposto la stima davanti alla Corte d'appello, sostenendo che il piazzale avesse un più elevato valore di mercato e dovesse essere valutato in relazione all'effettiva utilizzazione del compendio. La società resistente ha replicato che occorreva considerare la destinazione urbanistica vigente al momento del decreto, che qualificava l'area come verde/parco urbano, con conseguente inedificabilità. Disposta consulenza tecnica, la Corte d'appello ha rideterminato l'indennità ma ha applicato riduzioni percentuali: ha valorizzato il cattivo stato di manutenzione e l'obsolescenza dell'area scoperta rispetto ai fabbricati e ha ulteriormente ridotto il valore del 25% ritenendo che la porzione espropriata, una volta separata dal compendio originario, perdesse il nesso pertinenziale e quindi parte dell'appetibilità commerciale. Con il ricorso per cassazione il proprietario ha denunciato: 1) violazione dell'art. 32, comma 1, d.P.R. 327/2001 per la riduzione del 25% del valore attribuito dal CTU; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente o perplessa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 111 Cost., per mancata spiegazione del criterio estimativo adottato; 3) ulteriore nullità per contraddittorietà della motivazione e per asserita attribuzione al ricorrente di contestazioni non formulate; 4) violazione delle norme sulle spese processuali per la compensazione integrale. La società ha proposto ricorso incidentale condizionato, lamentando che la Corte non avesse verificato correttamente le possibilità di utilizzo del bene alla luce della destinazione urbanistica e censurando, a sua volta, la riduzione del 25% del valore stimato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale, dichiarando assorbiti il terzo e il quarto motivo del ricorso principale e rigettando il primo motivo del ricorso incidentale. Ha quindi cassato l'ordinanza impugnata in relazione alle censure accolte e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto che la motivazione della Corte territoriale fosse apparente/incomprensibile nella parte in cui aveva utilizzato una riduzione percentuale del valore dell'area espropriata senza chiarire coerentemente il criterio di stima, specie a fronte della necessità di valutare separatamente le pertinenze in base alle loro autonome caratteristiche e possibilità di sfruttamento, tenendo conto della concreta destinazione urbanistica e dei limiti edificatori. È stato invece ritenuto infondato il motivo incidentale relativo alla necessità di ulteriori verifiche sulla destinazione urbanistica, perché la destinazione a verde pubblico era rilevante solo per l'area pertinenziale e non per l'area di sedime dei fabbricati sanati.

Norme richiamate

• art. 32, comma 1, d.P.R. 327/2001

  L'indennità di espropriazione deve essere determinata in base al valore del bene espropriato secondo la sua concreta destinazione; non è giustificata una riduzione percentuale apodittica per la sola perdita del nesso pertinenziale se non sorretta da un coerente criterio estimativo.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione deve rendere percepibile l'iter logico del giudice; una motivazione solo apparente o perplessa equivale a motivazione mancante e comporta nullità della decisione.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Il provvedimento giurisdizionale deve essere motivato in modo effettivo, comprensibile e controllabile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge può essere dedotta quando il giudice di merito applichi un criterio indennitario non conforme ai parametri normativi.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La nullità della sentenza è configurabile per motivazione apparente, perplessa o irriducibilmente contraddittoria.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese presuppone una base giustificativa riconducibile ai criteri legali; il motivo è stato però assorbito dall'accoglimento delle censure principali.

• artt. 38, comma 1, e 2, comma 1, d.P.R. 327/2001

  La valutazione del bene espropriato deve tener conto delle sue caratteristiche e delle possibilità di utilizzazione consentite dalla disciplina urbanistica vigente.

Massime di principio

• Nella determinazione dell'indennità di espropriazione, le pertinenze conservano la propria individualità fisica e giuridica e vanno valutate separatamente in base alle caratteristiche proprie e alle autonome possibilità di sfruttamento, senza applicare in modo automatico il valore della cosa principale.
• L'indennità di espropriazione deve essere ancorata al valore di mercato del bene, quale risulta dalle sue caratteristiche naturali, economiche e giuridiche e dalla concreta destinazione consentita dallo strumento urbanistico.
• Una riduzione percentuale del valore del bene espropriato è illegittima se non è sorretta da un percorso motivazionale chiaro, coerente e verificabile, capace di spiegare il criterio estimativo adottato.
• La motivazione è solo apparente quando non consente di comprendere perché il giudice abbia scelto un determinato criterio di stima o quando le argomentazioni siano internamente contraddittorie al punto da impedire il controllo logico-giuridico della decisione.
• La destinazione urbanistica dell'area è decisiva nella stima dell'indennità, ma va apprezzata in modo coerente rispetto alla specifica porzione espropriata e alle eventuali sanatorie o distinzioni tra area di sedime e area pertinenziale.

Come è indicizzato