Cassazione Civile, Sentenza n. 42037/2021 del 30/12/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza di merito che aveva dichiarato risolto per inadempimento il contratto preliminare di compravendita immobiliare (14.11.2009). I ricorrenti censuravano in particolare: l'invalidita' della diffida ad adempiere per difetto di forma (mancanza di procura scritta al difensore che ha intimato), l'inidoneita' della diffida a produrre gli effetti risolutivi per mancata indicazione puntuale di luogo/data/ora per il rogito, la decisione ultra o extra petita e l'omesso esame in relazione al magazzino e al giardino pertinenziale (contestata proprieta' esclusiva/trasferibilita' e presunto consenso di terzi alla vendita), nonche' vizi nella valutazione probatoria da parte della Corte d'Appello

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Sul piano sostanziale ha ritenuto infondati i motivi che contestavano la validita' e l'efficacia della diffida ad adempiere, richiamando il consolidato principio secondo cui la diffida intimata per il tramite del difensore richiede procura scritta ma questa non necessariamente deve essere allegata alla diffida purché sia portata in modo idoneo a conoscenza del debitore; ha inoltre confermato che le censure di merito sui fatti relativi al magazzino e al giardino sono questioni di fatto riservate al giudice di merito e in larga parte inammissibili perche' articolate in modo generico o miranti a una rivalutazione probatoria. La Corte ha altresi' ritenuto inammissibili alcuni motivi per difetto di specificita' e per non aver impugnato entrambe le ratio decidendi eventualmente alternative utilizzate dal giudice di merito. Condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del grado e liquidazione del contributo unificato ai sensi dell'art.13 DPR 115/2002

Norme richiamate

• art. 1454 c.c.

  La risoluzione automatica per inadempimento puo' derivare da una diffida ad adempiere; se la diffida e' intimata tramite procuratore occorre procura scritta, essendo la diffida una manifestazione negoziale rilevante ai fini dell'art.1454

• art. 1351 c.c.

  Rilevanza della forma scritta per contratti aventi ad oggetto immobili; riferimento nel quadro della necessita' di forme per atti che incidono sulla validita' del preliminare

• art. 1932 c.c.

  Richiama che la procura per compiere atti negoziali che richiedono forma debba essere anch'essa redatta nella forma richiesta; la Corte ricorda l'esigenza di procura scritta per la diffida tramite procuratore

• art. 1393 c.c.

  Diritto dell'intimato di ottenere copia della procura; la procura non deve necessariamente essere allegata alla diffida se il debitore ne viene comunque edotto con mezzi idonei

• Cass. sez. un. n. 14292/2010

  Cass. sez. un. n. 14292 del 2010

  Principio diretto: la diffida ad adempiere intimata da un soggetto diverso dall'altro contraente produce effetti risolutivi solo se quel soggetto e' munito di procura scritta; la diffida ha natura negoziale

• art. 331 c.p.c.

  Norma sull'integrazione del contraddittorio: la Corte ha ritenuto inammissibile la richiesta di integrazione rispetto al mediatore ove non fosse stata proposta alcuna domanda nei suoi confronti

• art. 112 c.p.c.

  Valutazione della decisione ultra petita e della delimitazione della causa petendi; la Corte ha richiamato che i rilievi di merito riguardanti fatti sono riservati al giudice di merito

• art. 115 c.p.c.

  Onere di contestazione delle allegazioni: la Corte ha osservato che la mancata contestazione espressa puo' produrre conseguenze probatorie ma resta fondo di valutazione del giudice di merito

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato nella delimitazione dei mezzi di impugnazione in Cassazione e per la corretta inquadratura delle doglianze; la Corte ha selezionato i profili utilizzabili ai sensi delle specifiche censure

• art. 818 c.c.

  Norma sulla pertinenza: citata nella discussione sul regime della cosa accessoria rispetto alla principale, ma la Corte ha comunque ritenuto che la seconda ratio della decisione (comproprieta' del giardino) non fosse stata censurata dai ricorrenti

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: richiamato nella critica dei ricorrenti circa l'attribuzione probatoria sul giardino; la Corte ha confermato che i rilievi probatori sono di merito

• art. 586 c.p.c.

  Richiamata tra le norme processuali eventualmente invocate in tema di esecuzione e trascrizione, nell'ambito delle censure sul trasferimento e sulle pertinenze; comunque materia di fatto e valutazione di merito

• art. 2912 c.c.

  Norma sulla trascrizione degli atti: citata nella contestazione relativa alla menzione delle pertinenze nel decreto di trasferimento, ma la Corte sottolinea che la questione e' stata affrontata con piu' ratio alternativa dal giudice di merito

• art. 13 c.1-quater d.P.R. 115/2002

  Previsione di aggravio per contributo unificato in caso di condanna per soccombenza; la Corte ha disposto l'emissione della dichiarazione per il versamento aggiuntivo

Massime di principio

• La diffida ad adempiere intimata tramite un procuratore necessita di procura scritta: pero' la procura non deve obbligatoriamente essere allegata alla diffida se il debitore viene messo a conoscenza in modo idoneo e puo' richiedere copia ai sensi dell'art.1393 c.c.
• In materia di contratti preliminari immobiliari la valutazione della sufficienza formale o della efficacia sostanziale della diffida e' questione di diritto che pero' spesso dipende da fatti concreti la cui verifica resta prerogativa del giudice di merito; la Cassazione non rifa' il processo alle intenzioni e non puo' sostituirsi al giudice di merito nella valutazione probatoria
• Le censure generiche, eterogenee o tese a ottenere una rivalutazione globale dei fatti sono inammissibili in Cassazione; occorre indicare con precisione il vizio di legge e il nesso con la decisione impugnata
• Richiedere l'integrazione del contraddittorio nei confronti di un terzo (art.331 c.p.c.) e' ammissibile solo se nei confronti del terzo e' stata proposta una domanda o, quantomeno, esiste una ragione processuale concreta per coinvolgerlo; altrimenti la richiesta puo' essere respinta
• Sulla proprieta' di pertinenze e sulla portata dei decreti di trasferimento in procedura esecutiva, la prova e la valutazione spettano al giudice di merito; principi generali (es. estensione del pignoramento alle pertinenze) possono aiutare la difesa, ma non sostituiscono la prova documentale in giudizio
• Il mancato consenso formale di un comproprietario su un bene promesso in vendita puo' essere decisivo: occorre provare il consenso o la sua mancanza; la mera deduzione non supera la valutazione probatoria del giudice di merito
• Chi impugna in Cassazione deve confrontarsi con tutte le possibili rationes decidendi adottate dal giudice di merito: se la sentenza di merito regge su piu' ragioni alternative, il ricorrente deve censurarle tutte per ottenere la cassazione