Sentenza del 20/07/2015 n. 4258 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento fiscale delle migliorie e delle spese di ristrutturazione sostenute dal conduttore di un immobile commerciale, nonché la loro eventuale qualificazione come modalità alternativa di pagamento del canone di locazione ai fini delle imposte sui redditi. In generale, tale qualificazione può ricorrere quando il contratto prevede espressamente che il conduttore sostenga i lavori in cambio di una riduzione temporanea del canone. Nel caso descritto, invece, il contratto stabiliva che il canone fosse dovuto soltanto dopo la conclusione dei lavori necessari a rendere l'immobile conforme alla legge; pertanto, non risultava prevista una compensazione tra spese di ristrutturazione e canoni.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917/1986, art. 26

  La norma disciplina la rilevanza reddituale dei canoni di locazione ai fini delle imposte sui redditi. La qualificazione fiscale delle somme e delle prestazioni collegate alla locazione dipende dal contenuto effettivo del contratto e dagli accordi con cui le parti regolano la debenza e la decorrenza del canone.

Massime di principio

• Per qualificare le spese di ristrutturazione sostenute dal conduttore come modalità alternativa di pagamento del canone è normalmente necessario che il contratto stabilisca espressamente uno scambio tra lavori eseguiti, riduzione o esenzione temporanea dal canone e valore delle opere.
• La semplice previsione che il canone decorra dopo la conclusione dei lavori necessari a rendere l'immobile conforme alla legge non equivale, di per sé, a una riduzione del canone in cambio delle migliorie.
• Nelle controversie fiscali occorre esaminare prioritariamente il testo contrattuale, la causa concreta dell'accordo, la decorrenza dell'obbligo di pagamento e l'eventuale collegamento tra costi dei lavori e canone.
• Quando il contratto separa temporalmente i lavori dalla decorrenza del canone senza prevedere compensazioni o riduzioni, le spese sostenute dal conduttore non dovrebbero essere automaticamente trattate come canoni corrisposti in natura.