Sentenza del 30/03/2016 n. 6129 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il valore del terreno acquistato in 40 euro al metro quadro, invece dei 33 euro dichiarati nell'atto. In Cassazione ha dedotto: insufficiente e contraddittoria motivazione per l'omessa valutazione di alcuni elementi probatori; violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, per l'asserita mancata comparazione con terreni aventi caratteristiche identiche; e illegittima considerazione della stima comunale ai fini ICI tra gli elementi utili alla determinazione del valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la censura sulla motivazione mirasse in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, non consentita in sede di legittimità. Ha inoltre stabilito che l'art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986 consente il confronto con immobili aventi caratteristiche e condizioni analoghe, non necessariamente identiche, e che la sentenza di merito aveva adeguatamente spiegato le differenze tra i terreni, anche in relazione agli oneri di urbanizzazione. Infine, ha confermato che la stima comunale ai fini ICI poteva essere considerata come elemento valutativo, pur applicandosi all'ICI criteri diversi da quelli dell'imposta di registro. La contribuente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.500 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La comparazione può avvenire con immobili di "analoghe caratteristiche e condizioni".

  Ai fini della rettifica del valore dichiarato per l'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare raffronti con beni non perfettamente identici, purché analoghi per caratteristiche e condizioni. Le differenze devono essere individuate e adeguatamente considerate nella motivazione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Disciplinano i criteri di determinazione e rettifica del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. La valutazione può fondarsi su elementi comparativi e altri dati idonei a dimostrare il maggior valore venale.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  Prevede criteri specifici per la determinazione della base imponibile ICI, diversi da quelli applicabili all'imposta di registro. Tuttavia, una stima comunale elaborata ai fini ICI può essere utilizzata come elemento indiziario o valutativo, senza vincolare automaticamente la determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• In sede di Cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito, dei fatti o delle prove: una censura sulla motivazione è infondata quando mira sostanzialmente a sostituire la valutazione del giudice di merito con quella del contribuente.
• Per rettificare il valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare immobili comparabili aventi caratteristiche analoghe, anche se non identiche, purché le differenze siano esaminate e giustificate.
• Gli oneri di urbanizzazione, le caratteristiche urbanistiche e le condizioni concrete del terreno possono spiegare differenze significative tra valori di immobili apparentemente comparabili.
• Valori risultanti da osservatori immobiliari, stime dell'Agenzia del Territorio e valutazioni comunali possono concorrere alla prova del maggior valore, purché siano inseriti in una motivazione complessiva e coerente.
• Il fatto che una stima sia stata elaborata per un tributo diverso non ne impedisce automaticamente l'utilizzo come elemento probatorio, ma essa non può essere applicata in modo automatico o come criterio vincolante per un'imposta disciplinata da norme differenti.