Sentenza n. 7731/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Il proprietario ha appellato la sentenza del TAR Toscana, Sez. III, che aveva respinto il suo ricorso contro l’ingiunzione di demolizione. Con il primo motivo ha dedotto motivazione apparente: il TAR, ricomprendendo la pavimentazione in calcestruzzo e la staccionata del pergolato in un abuso complessivo, non avrebbe esaminato la censura relativa al mancato rispetto dei termini di controllo della SCIA, ai sensi dell’art. 19, commi 3 e 6-bis, e dell’art. 21-nonies della l. 241/1990. Con il secondo motivo ha lamentato l’omessa valutazione della possibilità di legittimare il mutamento d’uso ai sensi dell’art. 99, comma 4-bis, della l.r. Toscana n. 65/2014 e degli artt. 7 e 8 del regolamento urbanistico comunale: sosteneva che le opere e gli impianti rilevanti riguardassero soltanto la cucina, estesa per meno del 50% della superficie dell’unità, e che i radiatori non fossero di per sé incompatibili con l’uso a magazzino. L’appello contestava inoltre la riconduzione delle opere del pergolato all’abuso complessivo.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha escluso che la disciplina introdotta nel 2024 dal cosiddetto decreto Salva casa fosse applicabile, poiché le opere erano state realizzate e accertate prima della sua entrata in vigore. Ha ritenuto che la categoria catastale C/2 non determini automaticamente la destinazione urbanistica, ma che un magazzino, strutturalmente inidoneo alla permanenza stabile di persone, non possa essere convertito in abitazione senza il titolo edilizio richiesto; il cambio è urbanisticamente rilevante anche se interessa locali di servizio. Ha respinto la tesi della limitazione delle opere alla sola cucina: le stanze di una stessa unità immobiliare non costituiscono unità autonome senza frazionamento e accessibilità indipendente, e la soglia del 50% va riferita alla superficie utile dell’intera unità. Ha inoltre giudicato non plausibile, alla luce della presenza di radiatori in tutte le stanze e della situazione concretamente accertata, che l’impianto di riscaldamento fosse irrilevante ai fini del mutamento d’uso. Ha respinto la censura sui termini di controllo della SCIA: il termine di trenta giorni riguarda gli interventi compresi nella progettualità segnalata; restano fermi i poteri di vigilanza edilizia quando l’intervento sia estraneo alla SCIA o il titolo sia del tutto inidoneo. Le SCIA del 2012-2013 e del 2014 riguardavano un manufatto a uso deposito e non assentivano il cambio d’uso; il sopralluogo del 7 febbraio 2024 aveva rilevato elementi della trasformazione in abitazione e opere sul pergolato non comprese nel titolo. L’appellante è stato condannato alle spese del grado, liquidate in 6.000 euro oltre accessori, di cui 3.000 euro a favore del Comune e 3.000 euro a favore della controinteressata.

Norme richiamate

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  La destinazione d’uso, invece, dipende dall’utilizzo che ne viene fatto in concreto e richiede, laddove lo stesso sia residenziale, piena rispondenza ai requisiti di agibilità.

  La destinazione urbanistica va determinata in base all’uso effettivo e, quando si afferma l’uso residenziale, deve risultare la piena rispondenza ai requisiti di agibilità; la categoria catastale non vincola automaticamente la classificazione funzionale urbanistica.

• art. 10, comma 2, d.P.R. 380/2001

  L’art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001, tuttavia, dopo aver individuato gli interventi subordinati a permesso di costruire, demanda alle leggi regionali (comma 2) l’individuazione in concreto dei casi nei quali dare autonoma rilevanza ai cambi di destinazione d’uso, di immobili o loro parti, «connessi o non connessi a trasformazioni fisiche», e dunque quand’anche meramente “funzionali” o senza opere.

  La legislazione regionale individua i casi in cui il mutamento d’uso assume autonoma rilevanza urbanistica, anche se non accompagnato da trasformazioni fisiche.

• art. 19, commi 3 e 6-bis, l. 241/1990

  La verifica della sussistenza dei presupposti della s.c.i.a., che deve effettivamente svolgersi in materia edilizia nel ristretto termine di trenta giorni stabilito dal legislatore, si riferisce evidentemente ai soli casi in cui ci si muova all’interno del perimetro della progettualità presentata con la stessa.

  Il termine di trenta giorni per il controllo della SCIA edilizia si applica agli interventi che restano entro la progettualità segnalata; non preclude la vigilanza edilizia per opere estranee alla SCIA o non riconducibili al titolo.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Laddove invece, o per totale inidoneità del titolo prescelto rispetto all’intervento realizzato (come tipicamente avviene laddove la segnalazione si riferisca ad un chiaro intervento di nuova costruzione, erroneamente qualificato), o perché si è agito al di fuori della stessa, viene evidentemente in rilievo l’imprescrittibilità del potere di vigilanza.

  Il limite temporale dell’autotutela non impedisce l’esercizio del potere di vigilanza edilizia quando l’intervento è del tutto estraneo alla SCIA o il titolo prescelto è radicalmente inidoneo; in tali ipotesi rileva il potere di vigilanza, che la decisione qualifica come imprescrittibile.

• art. 99, comma 4-bis, l.r. Toscana 10 novembre 2014, n. 65

  Il denominatore di calcolo della c.d. “superficie utile” (SU) è dato dall’intera unità immobiliare, non certo dalla detrazione dallo stesso di quella delle stanze che pur facendo parte della stessa unità immobiliare e prive di fruibilità indipendente e separata, quanto meno sotto il profilo “fisico” necessitano solo di elementi di arredo appositi (tipicamente, il letto) e non di interventi strutturali, seppur minimi.

  La soglia del 50% prevista per individuare il mutamento d’uso si calcola sulla superficie utile dell’intera unità immobiliare; non si possono escludere dal computo singoli locali che non siano autonomi e separatamente fruibili.

• art. 196 l.r. Toscana 10 novembre 2014, n. 65

  L’abuso è stato punito ai sensi dell’art. 196 della legge regionale Toscana 10 novembre 2014, n. 65, che sanziona gli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire, evocando anche il contrasto con l’art. 34 del regolamento urbanistico vigente.

  La norma regionale costituisce il fondamento sanzionatorio dell’ingiunzione per interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o in variazione essenziale; nel caso concreto il mutamento d’uso con opere è stato ricondotto all’abuso sanzionabile.

Massime di principio

• La destinazione urbanistica di un locale dipende dal suo utilizzo concreto e non è automaticamente determinata dalla categoria catastale; la conversione a uso abitativo di un magazzino o deposito, strutturalmente destinato a una funzione di servizio e inidoneo alla permanenza stabile di persone, costituisce mutamento urbanisticamente rilevante e richiede il titolo edilizio previsto, anche quando l’immobile ricade in una zona residenziale.
• La soglia percentuale prevista per qualificare un mutamento di destinazione d’uso va calcolata sulla superficie utile dell’intera unità immobiliare; singoli vani non possono essere trattati come unità autonome se non sono stati frazionati e non hanno accessibilità e fruibilità indipendenti.
• Il termine per il controllo della SCIA edilizia riguarda le opere comprese nella progettualità segnalata. Restano esercitabili i poteri di vigilanza edilizia quando le opere siano realizzate al di fuori di essa o il titolo sia del tutto inidoneo rispetto all’intervento concretamente eseguito.
• La presenza di radiatori in tutti i locali può concorrere, insieme agli altri elementi concretamente accertati, a dimostrare la trasformazione di un deposito in abitazione; la mera astratta possibilità che un impianto di riscaldamento serva anche un deposito non dimostra un uso conforme alla destinazione originaria.

Come è indicizzato