Sentenza del 06/06/2018 n. 3731 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’assoggettamento a imposizione diretta di canoni di locazione non percepiti. Il contribuente sosteneva che, a seguito della risoluzione del contratto, l’accordo non potesse più produrre effetti e non potesse quindi costituire fonte di reddito. Il collegio ha ritenuto irrilevante, ai fini della produzione del reddito successivo alla risoluzione, la mera registrazione del contratto o della sua risoluzione, soprattutto quando non trovi applicazione la disciplina sulla nullità dei contratti di locazione non registrati.

Norme richiamate

• Art. 26 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  La norma disciplina l’imputazione a reddito dei redditi fondiari derivanti dagli immobili locati. È stata interpretata nel senso che, cessato il contratto per effetto della risoluzione, non sussiste più una fonte contrattuale idonea a generare reddito imponibile per il periodo successivo.

• Art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004

  La disposizione prevede la nullità dei contratti di locazione non registrati. La sentenza precisa che tale disciplina non è necessariamente applicabile al caso esaminato; pertanto, la questione della registrazione della risoluzione non impedisce di riconoscere la cessazione degli effetti reddituali del contratto.

• Cassazione, Sezione tributaria, sentenza n. 22588 dell’11 dicembre 2012

  Il precedente viene richiamato a sostegno del principio secondo cui il contratto di locazione risolto non può costituire fonte di reddito dal momento della risoluzione.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposizione diretta, i canoni di locazione possono essere imputati al proprietario solo finché esiste un rapporto contrattuale idoneo a produrre reddito.
• La risoluzione del contratto segna, in linea generale, il momento dal quale il contratto non produce più effetti reddituali; i canoni successivi non percepiti non dovrebbero essere tassati come reddito da locazione.
• La mancata o tardiva registrazione della risoluzione non è necessariamente decisiva per dimostrare la cessazione degli effetti del contratto, purché la risoluzione sia validamente provata.
• È opportuno conservare la documentazione che dimostri la risoluzione, la riconsegna dell’immobile, gli eventuali accordi con il conduttore e l’assenza di ulteriori pagamenti.
• La disciplina può variare in presenza di contratti non registrati, poiché la legge n. 311/2004 prevede specifiche conseguenze di nullità; occorre quindi distinguere tra cessazione di un contratto valido e invalidità originaria del contratto.