Risoluzione n. 6 del 7/01/2009

Risoluzione n. 6/E del 7 gennaio 2009: tassazione della cessione di terreno agricolo

La Risoluzione affronta il trattamento tributario di un futuro atto di compravendita di un terreno attualmente classificato come agricolo, già oggetto di locazione e utilizzato per attività commerciale di vendita di carburanti. Il chiarimento riguarda in particolare l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

Contesto del quesito

La società istante, già ALFA S.r.l. e poi trasformata in S.p.A. nel 2005, aveva stipulato nel 2003 un contratto di locazione immobiliare con BETA S.r.l. avente ad oggetto una porzione di terreno agricolo destinata all’attività di vendita di carburanti per autoveicoli. Il contratto aveva durata quinquennale e riguardava un’area di circa 7.100 mq, identificata catastalmente in un Comune indicato nel testo.

Le stesse società avevano inoltre stipulato nel 2003 un contratto preliminare di compravendita per la futura cessione definitiva del terreno locato. Nel periodo di godimento, il conduttore aveva installato le apparecchiature necessarie allo svolgimento dell’attività e realizzato manufatti adeguati.

Quesito posto dall’istante

La società chiedeva se, in occasione del rogito di compravendita del terreno, dovessero applicarsi:

• l’imposta di registro nella misura del 15%;
• l’imposta ipotecaria nella misura del 2%;
• l’imposta catastale nella misura dell’1%.

Inquadramento normativo richiamato

L’Amministrazione richiama innanzitutto l’articolo 2, comma 3, lettera c), del DPR n. 633 del 1972, secondo cui non sono considerate cessioni di beni le cessioni aventi ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria in base alla normativa vigente.

Richiama inoltre il principio di alternatività IVA/registro di cui all’articolo 40 del DPR n. 131 del 1986, in base al quale le cessioni non soggette a IVA scontano l’imposta di registro.

Ai fini della qualificazione dell’area, viene richiamato anche l’articolo 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 2006, convertito dalla legge n. 248 del 2006, secondo cui un’area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.

Valutazione del caso concreto

Sulla base dei dati forniti nell’istanza, che l’Amministrazione assume acriticamente salvo diversa verifica dell’ufficio accertatore, il terreno risulta ancora inserito in una zona territoriale omogenea classificata E5, di preminente interesse agricolo.

Ne deriva che:

• il terreno, pur essendo stato utilizzato per fini produttivi, non ha acquisito una diversa destinazione urbanistica;
• non è attualmente utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico vigente adottato dal Comune;
• deve quindi essere considerato, ai fini tributari della fattispecie esaminata, terreno agricolo.

Conseguenze fiscali

In applicazione dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, la vendita del terreno agricolo deve essere assoggettata a:

• imposta di registro nella misura del 15%;
• imposta ipotecaria nella misura del 2%;
• imposta catastale nella misura dell’1%.

Conclusione della Direzione

La risposta è resa ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209. La Direzione conclude che la mera realizzazione e utilizzazione produttiva del terreno non è sufficiente a mutarne la natura urbanistica; pertanto, la futura vendita resta trattata come cessione di terreno agricolo ai fini dell’imposizione indiretta.