Sentenza del 21/12/2020 n. 4168 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Cave Nuove impugnava avvisi di accertamento ICI per gli anni 2010 e 2011 relativi a terreni ricompresi nel comprensorio Tar Marancia e poi inseriti nel perimetro del Parco Regionale dell'Appia Antica con vincolo di inedificabilità assoluta. In primo grado la CTP aveva dato ragione alla società ritenendo che, in caso di compensazione edificatoria, l'ICI debba calcolarsi sull'area su cui il titolare eserciterà il diritto edificatorio (area di atterraggio) e non sull'area originaria divenuta inedificabile (area di decollo). Roma Capitale ha proposto appello sostenendo che l'area debba essere considerata edificabile ai fini ICI in base alla qualificazione urbanistica del PRG e alle interpretazioni legislative (art. 1 e art. 2 del D.lgs. 504/1992 e disposizioni successive). La Commissione Tributaria Regionale ha condiviso la giurisprudenza delle Sezioni Unite (sent. 23902/2020) secondo cui i diritti edificatori compensativi non hanno natura reale e non costituiscono qualità intrinseca del terreno, per cui un'area prima edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta non deve essere considerata edificabile ai fini ICI quando i diritti sono stati ricollocati altrove.

Norme richiamate

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - art. 1

  presupposto dell'imposta: il possesso di aree fabbricabili

  l'ICI ha come presupposto il possesso di aree edificabili; la qualificazione urbanistica è centrale per determinare la natura del presupposto impositivo

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - art. 2, comma 1, lettera b)

  criteri per la determinazione della base imponibile (valore venale)

  l'edificabilità ai fini del criterio basato sul valore venale si desume dalla qualificazione data nel PRG, ma tale desinenza può essere influenzata da successivi vincoli che incidono sul valore venale

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11 quaterdecies, comma 16 (conv. L. 2 dicembre 2005, n. 248)

  interpretazione autentica dell'art. 2 del D.lgs. 504/1992

  fornisce un'interpretazione normativa usata dalla giurisprudenza per definire quando un terreno sia considerato edificabile ai fini ICI

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2 (conv. L. 4 agosto 2006, n. 248)

  disposizione richiamata nell'ambito dell'interpretazione dell'edificabilità ai fini fiscali e dei suoi effetti

• Cassazione, Sez. Un., sent. n. 23902/2020 (Co.Ge.San c. Roma Capitale)

  stabilisce che i diritti edificatori compensativi non hanno natura reale e non si considerano qualità intrinseca del terreno; quindi un'area assoggettata a vincolo di inedificabilità dopo la compensazione non è edificabile ai fini ICI

• Cassazione, Ordinanza n. 12377/2016 e Sez. U. sent. n. 25505/2006

  giurisprudenza precedente che qualificava l'edificabilità in base al PRG anche se permangono vincoli che incidono sul valore; citata per confronto e per l'evoluzione interpretativa

Massime di principio

• Se un terreno è stato reso inedificabile per vincolo (es. inserimento in parco) e i diritti edificatori sono stati ricollocati altrove tramite compensazione, quei diritti compensativi, non avendo natura reale, non rendono l'originaria area edificabile ai fini ICI.
• La qualificazione del PRG è rilevante per determinare l'edificabilità ai fini fiscali, ma l'esistenza di vincoli successivi può incidere sul valore venale e quindi sulla base imponibile; occorre distinguere tra qualificazione urbanistica formale e la concreta capacità edificatoria del terreno.
• In presenza di trasferimento/ricollocazione dei diritti edificatori è necessario accertare la natura del diritto (reale o personale/attribuibile): se trasferibile separatamente dal suolo non si configura come qualità intrinseca del terreno e non giustifica l'assoggettamento ICI dell'area vincolata.
• Verificare sempre gli atti amministrativi che documentano la compensazione urbanistica (provvedimenti comunali, iscrizioni nel registro immobiliare, provvedimenti regionali) perché il loro contenuto e la loro efficacia influiscono sulla qualificazione fiscale del suolo.
• A causa di oscillazioni giurisprudenziali su questi temi, in caso di contenzioso vi è una concreta probabilità di compensazione delle spese o decisioni divergenti; valutare il rischio-legale prima di impugnare o resistere.