Cassazione Civile, Sentenza n. 20957/2022 del 01/07/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR che aveva accolto l'appello della contribuente contro l'avviso di liquidazione che aveva revocato le agevolazioni "prima casa" concesse sull'acquisto precedente. La questione centrale era se, per evitare la decadenza dal beneficio dopo la vendita infraquinquennale del primo immobile, fosse sufficiente la stipula e la registrazione di un contratto di compravendita (con attribuzione di data certa per registrazione) riferito all'acquisto di un nuovo immobile entro un anno dall'alienazione, oppure se fosse anche necessaria la trascrizione nei registri immobiliari (pubblicità immobiliare) perché il nuovo acquisto sia opponibile a terzi e all'Amministrazione finanziaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso dell'Agenzia. Ha confermato l'interpretazione secondo cui, ai fini della deroga alla decadenza prevista dalla nota II-bis all'art.1 della Tariffa Parte Prima del d.p.r. n.131/1986, è rilevante che il contribuente abbia acquistato, entro un anno dall'alienazione, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Tale acquisto rileva quando sia comunque dotato di data certa in ragione della sua registrazione (art.2704 c.c.); non è richiesta anche la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari per il mantenimento dell'agevolazione. Resta però necessario che il nuovo immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale (il requisito abitativo), e non sono idonei atti che producono solo effetti obbligatori (es. preliminare) o l'acquisto della nuda proprietà.

Norme richiamate

• d.p.r. n. 131 del 1986, Tariffa Parte Prima, art. 1, nota II bis

  art. 1, nota II bis, comma 1 e comma 4

  La nota II bis prevede l'eccezione alla decadenza dell'agevolazione in caso di acquisto entro un anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale; l'eccezione non richiede trascrizione ma l'effettiva destinazione abitativa e l'atto di acquisto con data certa (registrazione).

• art. 7, comma 1, L. n. 448 del 1998

  Richiamata nella vicenda relativa all'utilizzo del credito d'imposta; in fatto l'acquirente si era riservata di utilizzare il credito ai sensi di tale norma.

• Codice Civile

  art. 2704 c.c.; artt. 2643, 2644, 2757 c.c.

  L'art.2704 c.c. conferisce 'data certa' all'atto per effetto della registrazione, tale data è rilevante per stabilire il rispetto del termine annuale. Gli artt. sulla trascrizione (2643,2644,2757) concernono la pubblicità immobiliare ma, secondo la sentenza, la trascrizione non è necessaria ai fini della conservazione dell'agevolazione prevista dalla nota II bis.

Massime di principio

• Per mantenere l'agevolazione "prima casa" dopo una vendita infraquinquennale è sufficiente acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall'alienazione;
• Affinché l'acquisto sia idoneo a evitare la decadenza è necessario che il nuovo immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale (requisito abitativo), requisito sul quale grava la prova della concreta destinazione;
• L'atto di acquisto munito di data certa per effetto della registrazione (art.2704 c.c.) è rilevante e sufficiente ai fini del termine annuale: non è richiesta anche la trascrizione nei registri immobiliari per mantenere l'agevolazione;
• Non sono idonei a evitare la decadenza atti che producono solo effetti obbligatori (es. contratto preliminare) o l'acquisto della nuda proprietà; invece può rilevare l'acquisto di quote significative che consentano l'uso abitativo concreto.
• La normativa sulle decadenze dalle agevolazioni va interpretata restrittivamente: l'effetto conservativo opera solo nei casi espressamente previsti dalla norma (acquisto infrannuale con destinazione abitativa).