Sentenza del 25/02/2020 n. 4983 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società impugnante contestava gli avvisi di accertamento ICI per il 2008-2010 relativi ad un'area fabbricabile (mq 1050, valore imponibile Euro 1.161.594,16) lamentando che il Comune, nel determinare il valore, non aveva tenuto conto dei vincoli derivanti da una convenzione: destinazione d'uso obbligata a alloggi per studenti universitari e numero limitato di studenti, servitù di uso pubblico a favore del Comune, vincolo di destinazione per 20 anni (rinnovabile altri 20 su richiesta comunale), predeterminazione di canoni minimi regionali. Con il secondo motivo la società invocava anche l'art. 360 c.p.c., n.5 per omesso esame di fatto decisivo (durata della servitù e obbligo di locare esclusivamente a studenti).

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che le censure mirassero a una rivalutazione dei parametri valutativi adottati dal Comune (metodo fondato sull'interpolazione dei dati dell'Agenzia delle Entrate e della rivista degli agenti immobiliari) che, essendo stati conformi ai criteri tassativi previsti dal D.Lgs. n.504/1992 (art.5 comma 5 e art.6) e congruamente motivati dalla CTR, non sono sindacabili in sede di legittimità. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio (Euro 2.900,00 per compensi, oltre oneri) e informata sulla possibile maggiorazione del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002 art.13.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5 comma 5

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  Stabilisce criteri tassativi per la determinazione del valore venale delle aree fabbricabili; la valutazione deve essere ricavata con riferimento a tali parametri e, se congruamente motivata, è non sindacabile in sede di legittimità.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 6

  Testo richiamato nella sentenza (disciplinante la base imponibile in caso di utilizzazione edificatoria, demolizioni, interventi di recupero...),

  Definisce regole specifiche sulla base imponibile in caso di interventi edificatori, confermando il principio che la base imponibile per le aree fabbricabili si determina secondo i parametri normativi e temporali indicati.

• art. 360 c.p.c., n. 5

  Invocato dalla ricorrente per omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha ritenuto che la censura non fondasse un motivo di legittimità perché mirava in realtà a una rivalutazione fattuale/motivazionale già affidata al giudice di merito.

• D.P.R. n.115/2002, art. 13

  Richiamato l'art. 13, comma 1 quater e comma 1 bis in tema di contributo unificato,

  Norma sulle modalità di versamento del contributo unificato e sui possibili versamenti integrativi da parte della ricorrente.

Massime di principio

• La determinazione del valore imponibile di un'area fabbricabile deve seguire i criteri tassativi di D.Lgs. n.504/1992 (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato); se il giudice di merito applica correttamente questi parametri e motiva congruamente, la Cassazione non rivede la valutazione dei fatti.
• Le limitazioni contrattuali o convenzionali (servitù, vincoli di destinazione, obblighi di locazione, canoni predeterminati) possono influire sul valore commerciale, ma per incidere sull'esito dell'accertamento occorre che siano provate in modo puntuale e che il giudice di merito venga esplicitamente chiamato e motivatamente ometta o valuti male tali elementi.
• In sede di legittimità non è ammessa una semplice richiesta di rivalutazione dei parametri di mercato o dei dati probatori: i motivi che mirano a riconsiderare la stima economica operata in fatto dal giudice sono di norma inammissibili.
• Per far valere in cassazione un vizio di omissione ex art.360(5) c.p.c. è necessario dimostrare che si tratta di un fatto decisivo non preso in considerazione e che tale omissione costituisca una violazione di diritto; le allegazioni generiche non bastano.
• Se si pretende che vincoli specifici riducano il valore venale, è opportuno produrre periti, comparazioni di mercato coerenti (attestanti prezzi effettivi sul mercato considerato), la documentazione contrattuale dettagliata e dimostrare come i vincoli incidano sulla commerciabilità o sul rendimento reddituale dell'area.
• Quando l'amministrazione utilizza metodologie riconosciute (dati Agenzia Entrate, riviste di agenti immobiliari, interpolazioni), tali metodi sono difficilmente contestabili in Cassazione salvo vizi di illegittimità o motivazioni manifestamente contraddittorie.