Cassazione Civile, Sentenza n. 3202/2024 del 05/02/2024

Esito

La controversia

La Fondazione impugnava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva confermato l'avviso di rettifica e liquidazione (notificato il 12/03/2015) con cui l'Agenzia contestava il valore dichiarato nella vendita di un immobile in Roma (atto marzo 2013). L'Ufficio aveva rideterminato il valore del bene da €164.011,40 a €302.550,00 sulla base di listini OMI e borsini analoghi. La Fondazione deduceva: (i) violazione degli artt. 51 e 52 d.P.R. 131/86 perché la rettifica si fondava solo su criteri indiziari (OMI, borsini) ritenuti non sufficienti; (ii) nullità/insufficienza della motivazione in quanto la CTR aveva recepito un valore di imposizione (€233.000,00) determinato dalla CTP senza spiegare il percorso logico né i criteri seguiti, nonostante la perizia giurata di parte stimasse il bene intorno a €175.517,00; (iii) in via alternativa omessa pronuncia su fatto decisivo (mancata valutazione e motivazione sulla perizia di parte e sulla congruità dei valori).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi del ricorso (assorbendo il terzo), ritenendo che la CTR non abbia fornito una motivazione adeguata e non abbia spiegato il percorso logico che giustificasse il valore di €233.000,00, né abbia adeguatamente verificato e valorizzato la perizia giurata di parte. La Corte ha affermato il principio secondo cui le quotazioni OMI e simili hanno valore orientativo e non possono, da sole, giustificare una rettifica senza riscontri probatori specifici. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato per nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, demandando a quest'ultima di riesaminare la fattispecie alla luce dei principi indicati e di decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 51 d.P.R. 131/1986

  Norma richiamata in tema di determinazione del valore venale ai fini dell'imposta di registro/ipo-catastale; la Corte ha ritenuto che l'applicazione debba fondarsi su elementi specifici e motivati e non solo su indici OMI di carattere generale

• art. 52 d.P.R. 131/1986

  Richiamata unitamente all'art. 51 come disciplina di riferimento per la valutazione estimativa degli immobili ai fini tributari; interpretata in senso che richiede adeguata prova e motivazione del giudice su elementi concreti

• art. 360 c.p.c. co. 1 n. 3, 4, 5

  Norme processuali invocate come mezzi di impugnazione per cassazione: n.3 (violazione di norme di diritto), n.4 (motivazione insufficiente o apparente), n.5 (’omessa pronuncia su punto decisivo). La Corte ha ritenuto fondati i profili di violazione e di motivazione apparente/insufficiente

• art. 24 co. 5 L. n. 88/2009

  Richiamata per spiegare la reintroduzione della presunzione semplice in materia di corrispettivi; la sentenza richiama la giurisprudenza che consente al giudice di fondare il convincimento su singolo elemento purché dotato di precisione e gravità, il che però non si realizza con le sole quotazioni OMI

• art. 39 d.P.R. 600/1973 e art. 54 d.P.R. 633/1972 (modificati dalla L. n. 88/2009)

  Norme richiamate nel contesto della presunzione semplice: la Corte ricorda che l'eliminazione della presunzione legale non impedisce valutazioni basate su elementi circostanziati, non su indici generali

• art. 35 d.l. n. 223/2006 conv. in L. n. 248/2006

  Norma richiamata storicamente per evidenziare il quadro normativo delle presunzioni in materia di corrispettivi; contribuisce al richiamo giurisprudenziale sul trattamento delle presunzioni

• art. 51 Tur (richiamo in sentenza)

  Ulteriore richiamo normativo alla disciplina della determinazione del valore venale (testo unico riferito all'imposta di registro/tributi), interpretato nel senso che la determinazione del valore richiede motivazione e riscontri concreti

Massime di principio

• Le quotazioni OMI e i borsini forniscono indicazioni di massima e non possono, da soli, costituire prova sufficiente per la rettifica del valore di un immobile; servono riscontri probatori specifici e concreti.
• La perizia di parte, anche se atipica, può essere fonte di convincimento per il giudice tributario, ma il giudice deve esplicitare le ragioni per cui la ritiene attendibile e come la combina con altri elementi probatori.
• Se il giudice determina un valore diverso da quello indicato in perizia o dalle parti, è necessario un percorso logico-motivazionale chiaro: indicazione dei criteri adottati, degli elementi tecnici valutati (consistenza, tipologia, stato manutentivo, potenzialità commerciale) e ragione del discostamento.
• La mancanza o l'apparenza della motivazione su punti decisivi comporta il rischio di cassazione e rinvio per nuovo esame; pertanto le decisioni devono spiegare il giudizio estimativo in modo non generico.
• L'Ufficio può utilizzare indici statistici per avviare l'accertamento, ma l'accertamento deve essere supportato da presunzioni gravi, precise e concordanti o da elementi probatori concreti relativi al singolo immobile.
• In caso di contestazione giudiziaria, conviene produrre perizie tecniche dettagliate e far emergere elementi specifici (parametri urbanistici, stato di conservazione, vincoli, rendita potenziale) perché sono quelli che il giudice deve valutare e motivare