Sentenza del 25/10/2024 n. 6454 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione degli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2000 e 2001 relativi al valore di aree dichiarate edificabili; la contribuente deduceva che il valore accertato dall'Ente fosse superiore al reale per la mancanza di strumenti attuativi, per la destinazione a servizi pubblici (politica di esproprio) e per la presenza di vincoli tra cui il passaggio di due elettrodotti, non consentendo neppure attività agricole ordinarie.

La decisione

La CTR Lazio in primo esame aveva ridotto del 60% il valore stimato dall'Ente; la Corte di Cassazione (ord. n. 26978/23) cassò la sentenza rinviando perché il giudice di merito deve effettuare un proprio giudizio estimatorio basato sui parametri vincolanti dell'art. 5, co. 5, d.lgs. 504/1992 e sulle prove. In sede di rinvio la CTR, valutati i vincoli e la destinazione a servizi pubblici, ha rideterminato il valore delle aree prendendo a riferimento la tariffa dei valori agricoli medi (VAM) per la zona 'Selva Candida' (Regione agraria n.13), applicando le regole di indennità ex art. 37 DPR 327/2001 e un moltiplicatore 3, pervenendo a un valore complessivo di €1.137.817,00 (pari a €9,24/mq). Applicata l'aliquota ICI dello 6,90 per mille e la percentuale di possesso 5,56%, l'imposta risultante è di circa €600,00 per ciascun anno accertato. Gli avvisi di accertamento sono stati annullati; il Comune condannato alle spese e al pagamento di €5.000,00 oltre oneri.

Norme richiamate

• d. lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  parametri vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, del d. lgs. n. 504 del 1992

  Per determinare il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili il giudice deve basarsi sui parametri tassativi indicati (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri per lavori di adattamento, prezzi medi di mercato e anno di imposizione) e indicare le effettive potenzialità edificatorie e l'incidenza dei vincoli

• DPR n. 327/2001, art. 37

  "Qualora l'area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato..."

  La Corte ha fatto ricorso alle tabelle dei Valori Agricoli Medi e alle indennità di esproprio come parametro di valutazione per aree con vincoli o destinate a servizi pubblici, applicando il moltiplicatore previsto e considerando maggiorazioni (es. somma urgenza)

• Cass. ord. n. 26978/2023

  principio di diritto riportato in motivazione

  Il processo tributario è impugnazione di merito: il giudice tributario deve svolgere un proprio giudizio estimatorio, basato sugli elementi provati e sui parametri dell'art.5 co.5 d.lgs. 504/92; non è ammissibile che il giudice limiti la decisione a una riduzione percentuale del valore senza motivazione specifica e senza indicare le effettive potenzialità edificatorie e l'incidenza dei vincoli

Massime di principio

• Il processo tributario in materia di valore di aree fabbricabili è di merito: il giudice deve rideterminare autonomamente il valore e non limitarsi a convalidare o applicare una riduzione percentuale proposta senza motivazione
• Nella rideterminazione il giudice deve utilizzare i parametri tassativi dell'art. 5, co. 5, d.lgs. 504/1992 (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri per adattamento, prezzi medi di mercato, anno di imposizione) e indicare come ciascun parametro incide sul valore
• Vincoli, destinazione a servizi pubblici e probabile esproprio riducono le effettive potenzialità edificatorie: in tali casi è legittimo prendere a riferimento criteri quali i Valori Agricoli Medi e le tabelle di indennità ex art.37 DPR 327/2001, con l'applicazione dei moltiplicatori e maggiorazioni pertinenti
• Non sono ammissibili giudizi basati su semplici percentuali di abbattimento prive di una specifica valutazione tecnico-giuridica: ciò esonererebbe l'Amministrazione dall'onere probatorio e violerebbe il principio di valutazione estimatoria del giudice
• Se in atti sono depositate perizie o certificazioni non contestate, il giudice può utilizzarle come base probatoria per la rideterminazione del valore; tuttavia deve esplicitare il nesso logico tra prove e determinazione del valore
• Nella valutazione va sempre considerato l'anno di imposizione e i prezzi di mercato comparabili; l'uso di criteri alternativi (espropriazione/VAM) va motivato in relazione ai vincoli e alla concreta impossibilità di utilizzare le potenzialità edificatorie