L.R. Piemonte 7/2022

Norme di semplificazione urbanistica ed edilizia

La legge regionale del Piemonte n. 7 del 2022 interviene in modo organico sulla disciplina urbanistica ed edilizia regionale, modificando più leggi regionali e introducendo nuove regole su semplificazione procedurale, recupero del patrimonio edilizio esistente, rigenerazione urbana, delocalizzazioni e risparmio energetico. La disciplina si applica nel territorio regionale e, in più punti, è limitata a immobili esistenti o a istanze presentate dopo la sua entrata in vigore.

Supporto regionale agli enti locali e sportello unico

La Regione si impegna a supportare gli enti locali nell’attuazione della disciplina statale sullo sportello unico per le attività produttive e sulla semplificazione dei procedimenti amministrativi, anche mediante l’applicazione delle norme regionali sul procedimento amministrativo e sulla semplificazione. La Giunta regionale deve istituire, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, un tavolo tecnico-giuridico per lo sportello unico telematico, individuando i soggetti coinvolti e regolandone l’attività al fine di uniformare i procedimenti e garantire certezza di tempi e provvedimenti conclusivi.

Varianti urbanistiche e adeguamento al PPR

La disciplina delle varianti al PRG viene aggiornata, soprattutto per il recepimento del Piano paesaggistico regionale (PPR) e per il coordinamento con il piano per l’assetto idrogeologico (PAI). Sono previste varianti di adeguamento al PPR formate con la procedura ordinaria di variante, con partecipazione degli organi ministeriali secondo il Codice dei beni culturali. Sono inoltre precisati i limiti delle varianti parziali: i limiti dimensionali sono inderogabili e riferiti all’intero arco di validità del PRG; gli interventi insediativi devono interessare, di regola, aree interne o contigue ai centri abitati, servite da urbanizzazioni primarie o da sistemi alternativi conformi. È ridotto da quarantacinque a trenta giorni un termine procedimentale previsto per gli adempimenti comunali, ed è estesa al PPR la regola che consente aggiornamenti di piano quando si tratta di mero adeguamento.

Recupero, riuso e riqualificazione dell’edificato

La legge aggiorna in modo rilevante la legge regionale n. 16/2018 sul riuso e sulla rigenerazione urbana. Vengono ridefinite alcune nozioni, come quella di “rustico”, escludendo i manufatti prefabbricati, e viene introdotta la definizione di immobile o unità immobiliare legittimamente realizzati o sanati, con richiamo allo stato legittimo di cui al d.p.r. 380/2001. Si chiarisce che, per gli immobili residenziali, turistico-ricettivi e per i rustici, il recupero di volumi esistenti non costituisce incremento del carico antropico; è ammesso l’aumento delle unità immobiliari e, in alcuni casi, l’ampliamento esterno comporta incremento del carico antropico salvo limitati ampliamenti igienico-funzionali di 30 mq. Sono previste premialità aggiuntive se si riduce il suolo impermeabilizzato, si aumentano gli spazi pubblici, si avviano materiali a recupero o si eseguono bonifiche del suolo.

Ambito di applicazione delle norme di riuso e titoli edilizi in deroga

Le disposizioni sul riuso si applicano agli immobili legittimamente realizzati e alle relative pertinenze esistenti alla data di approvazione della legge, purché legittimi anche al momento della domanda. Il rilascio del permesso di costruire in deroga segue i termini del procedimento edilizio o dello sportello unico e deve essere concluso nei termini massimi del procedimento amministrativo. I comuni possono, con deliberazione motivata, escludere dall’applicazione della disciplina interi edifici o gruppi di edifici, salvo alcuni casi espressamente protetti. Le disposizioni si applicano anche quando non si utilizzino premialità. Sono inoltre ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici legittimi, anche se non conformi alla disciplina urbanistica vigente, purché finalizzati alla conservazione e all’adeguamento energetico e antisismico.

Ristrutturazione edilizia: ampliamenti e condizioni

Per gli edifici esistenti e legittimi sono introdotte regole specifiche per la ristrutturazione edilizia con ampliamento:

• per edifici residenziali, turistico-ricettivi o direzionali, è ammesso un ampliamento fino al 25% della superficie o del volume esistente; per le unità residenziali uni o bifamiliari è comunque ammesso un ampliamento di 30 mq o 90 mc per unità;
• per edifici produttivi, industriali, logistici o artigianali è ammesso un incremento fino al 20% della superficie coperta/volume/superficie lorda, con limite massimo di 2.000 mq;
• per edifici commerciali è ammesso un ampliamento fino al 20%, con esclusione di grandi e medie strutture di vendita oltre le tipologie compatibili e con divieto di passaggio a media o grande struttura. Le premialità possono aumentare se si riduce il suolo impermeabilizzato, si ampliano le superfici per uso pubblico, si effettua demolizione selettiva con recupero dei materiali o si eseguono bonifiche. Gli ampliamenti del PRG restano alternativi e non cumulabili, salvo alcuni interventi di deimpermeabilizzazione, efficientamento energetico o recupero delle acque pluviali. Gli interventi possono anche comportare variazioni del numero di unità immobiliari e, nei limiti indicati, superare parametri urbanistici e densità fondiarie, nonché l’altezza massima necessaria per la sopraelevazione di un piano.

Demolizione, ricostruzione, decostruzione e delocalizzazione

La legge disciplina anche la “decostruzione” e la delocalizzazione di volumetrie:

• gli edifici in zona agricola possono essere demoliti recuperando il 40% della superficie coperta, fino a 2.000 mc, da riallocare in area urbanizzata o adiacente dello stesso comune;
• gli edifici non agricoli e non utilizzati possono essere demoliti con recupero del 100% della capacità edificatoria, fino a 2.000 mc, anche in altro comune;
• in entrambi i casi è possibile un incremento del 5% se almeno il 20% della superficie pertinenziale è ceduta gratuitamente al comune per servizi pubblici;
• è obbligatoria la riqualificazione ambientale e la rinaturalizzazione dell’area di provenienza;
• le premialità sono subordinate all’aumento complessivo delle superfici permeabili finali. Per i fabbricati in fasce fluviali o in aree a rischio geologico sono previste delocalizzazioni secondo la disciplina statale, con area di pertinenza demolita resa inedificabile e possibile riduzione degli oneri in caso di cessione del lotto deimpermeabilizzato. La delocalizzazione deve rispettare PPR e beni paesaggistici ed è consentita anche tra due comuni mediante variante semplificata.

Sottotetti: recupero e condizioni tecniche

La disciplina del recupero dei sottotetti viene riscritta. Il recupero è consentito per sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge e legittimi al momento della domanda; per gli edifici costruiti dopo tale data, il recupero è in generale collegato al decorso di tre anni o al completamento della legittimazione, ma il testo consolidato contiene anche soppressioni di tale inciso. Gli interventi possono modificare colmi e gronde per rispettare l’altezza media interna, senza far decorrere un nuovo piano del fabbricato. È fissata un’altezza media interna minima di 2,20 metri per i locali abitabili e di 2,00 metri per gli spazi accessori, con riduzioni ammesse sopra i 1.000 metri di quota. Sono ammessi abbaini, lucernari, terrazzi e finestre per garantire aeroilluminazione. Il contributo edilizio è ridotto al 50% se il recupero è asservito funzionalmente all’unità preesistente con atto notarile trascritto; in mancanza dell’atto è dovuto l’intero contributo. È inoltre previsto che i sottotetti possano essere usati come spazi accessori e di servizio anche se collegati a locali abitabili non pienamente conformi ai requisiti, con qualificazione come superfici usabili non residenziali. In specifiche ipotesi di restauro o risanamento conservativo, le misure minime non si applicano, purché vi sia almeno un miglioramento igienico-sanitario.

Recupero di rustici

Il recupero dei rustici è consentito a scopo residenziale o per destinazioni compatibili o complementari con la residenza, purché i fabbricati:

• siano stati realizzati prima del 1° settembre 1967, oppure successivamente ma con tipologia costruttiva e materiali tipici della zona;
• siano serviti da urbanizzazioni primarie o da sistemi alternativi conformi. Sono esclusi i manufatti prefabbricati. Il recupero deve rispettare, di regola, le sagome esistenti, salvo adeguamento sismico, efficientamento energetico e limitati adeguamenti di colmo e gronda. Non è ammessa la demolizione e ricostruzione della volumetria derivante dalla preesistente superficie utile, salvo rustici parzialmente crollati e non coerenti con la tipologia del fabbricato, per i quali è consentita la demolizione e ricostruzione anche con sagoma diversa. È prevista una riduzione del contributo di costruzione al 50% se l’intervento è funzionale all’unità preesistente con vincolo pertinenziale trascritto.

Recupero dei vani interrati e seminterrati

È introdotta una disciplina autonoma per il recupero di vani e locali interrati e seminterrati a fini turistico-ricettivi, terziari, commerciali e, per i seminterrati, anche residenziali. Il recupero è consentito solo per immobili legittimi o sanati, serviti da urbanizzazioni primarie o sistemi alternativi, e deve rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie. Il recupero può avvenire con o senza opere edilizie:

• con opere: è richiesto il titolo edilizio relativo all’intervento, con contributo ridotto a un terzo;
• senza opere: è sufficiente la SCIA, con contributo ridotto a un terzo limitatamente agli oneri di urbanizzazione. Se l’intervento aumenta il carico urbanistico, è necessario reperire parcheggi secondo rapporti differenziati per epoca di costruzione, con possibilità di monetizzazione in caso di impossibilità oggettiva. Restano fermi i vincoli dei beni culturali. Per gli interventi su edifici pubblici o ERP/social housing sono previste esenzioni dal contributo e dagli obblighi di parcheggio. I locali recuperati non possono mutare destinazione per dieci anni dopo l’agibilità. Nei seminterrati residenziali possono essere accettate soluzioni di aeroilluminazione artificiale entro limiti precisi; per gli edifici ricettivi sono esclusi dal calcolo di SL alcuni locali tecnici e di servizio.

Esclusioni, vincoli e requisiti tecnici per i locali interrati e seminterrati

I comuni possono escludere porzioni di territorio dall’applicazione della disciplina per ragioni igienico-sanitarie, di difesa del suolo o rischio idrogeologico, e l’esclusione è obbligatoria per aree contaminate o oggetto di bonifiche, nonché per aree con falda risalente che renda rischioso l’uso di spazi interrati. Il recupero deve rispettare il PPR, adottare idonee soluzioni di isolamento termico e, per i locali abitativi autonomi, prevede la trasmissione della SCIA all’ASL con attestazione sul radon; l’efficacia del titolo è sospesa fino al parere favorevole ASL, salvo acquisizione preventiva. Gli interventi su beni vincolati richiedono autorizzazione della soprintendenza. Sono previste protezioni delle pareti interrate, vespaio aerato o soluzioni equivalenti e, per il recupero ad uso abitativo come estensione di un’unità esistente, è sempre ammesso il ricorso ad aeroilluminazione artificiale entro il limite del 50% della superficie utile dell’unità.

Rigenerazione urbana e programmi comunali

La legge rafforza i programmi comunali di rigenerazione urbana, sociale, architettonica, paesaggistica e di deimpermeabilizzazione dei suoli, con coinvolgimento delle comunità e degli operatori privati. I comuni possono individuare spazi da destinare a nuovi interventi anche nell’ambito di programmi strategici; la ricostruzione può avvenire sullo stesso lotto funzionale. Per gli interventi nei centri storici e negli insediamenti individuati dal PRG, il consiglio comunale può fissare modalità applicative generali, escludere in tutto o in parte l’applicabilità del capo, disciplinare demolizione e ricostruzione o sostituzione edilizia, nonché consentire ristrutturazioni urbanistiche per la mitigazione dei rischi in aree a pericolosità. In assenza della deliberazione comunale, gli interventi di riuso richiedono una valutazione positiva espressa entro novanta giorni; il silenzio equivale a valutazione positiva, salvo casi particolari.

Misure di coordinamento su pianificazione e procedimenti

La legge coordina numerose disposizioni regionali:

• definisce in modo più ampio la ristrutturazione edilizia nella legge urbanistica regionale;
• estende ai cambi di destinazione d’uso di edifici esistenti la disciplina applicabile a specifici ambiti di tutela;
• aggiorna la documentazione richiesta per le varianti urbanistiche introdotte durante l’emergenza Covid;
• rafforza la sostituzione del piano esecutivo convenzionato con il permesso di costruire convenzionato;
• prevede la VAS per taluni piani tecnici;
• ridefinisce le variazioni essenziali al progetto approvato, con regole più nette per gli immobili vincolati e per quelli in aree protette. Viene inoltre introdotta una disciplina generale sul “giusto procedimento”: le sospensioni dei termini ulteriori rispetto alla legge 241/1990 sono inefficaci; se mancano pareri o atti di assenso alla scadenza, il titolo va comunque rilasciato dando atto dell’istruttoria; i divieti e gli oneri che limitano l’attività economica devono essere interpretati in modo restrittivo e tassativo, e prescrizioni discrezionali non conformi alle norme possono generare responsabilità erariale.

Spazi collettivi, nuovi format edilizi e vasche riabilitative

La legge incentiva l’integrazione tra residenza e spazi accessori comuni o privati, consentendo la realizzazione di locali fitness, sale comuni, portinerie, ricoveri per cicli e motocicli, spazi per telelavoro/studio/svago, balconi e logge chiudibili, senza incidenza su SL e standard urbanistici entro i limiti previsti. È possibile reperire tali spazi anche chiudendo il piano pilotis. Il piano pilotis esistente può essere recuperato anche a fini abitativi, con rispetto degli standard urbanistici e possibilità di monetizzazione. È inoltre consentita, in edifici privati esistenti o di nuova costruzione, la realizzazione di una vasca riabilitativa per persone con disabilità, in deroga agli strumenti urbanistici, entro limiti dimensionali e tecnici specifici e nel rispetto delle distanze e dei vincoli ambientali, paesaggistici, antisismici e di tutela dei beni culturali.

Efficienza energetica e deroghe dimensionali

Per favorire l’efficienza energetica, gli spessori delle murature e dei solai eccedenti i limiti indicati non si computano nei volumi, nelle altezze, nelle superfici e nei rapporti di copertura, entro i massimali previsti. Nei medesimi limiti è ammessa deroga a disposizioni regionali e regolamenti edilizi locali su distanze tra edifici, dai confini, dal nastro stradale e sulle altezze massime, fermo restando il rispetto dei minimi nazionali. Gli interventi di adeguamento sismico e di efficientamento energetico sono esentati dal contributo sul costo di costruzione.

Disposizioni finanziarie, entrata in vigore e obsolescenza

La legge dichiara l’invarianza finanziaria e l’urgenza, con entrata in vigore il giorno della pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione Piemonte. Numerose disposizioni hanno contenuto transitorio o si riferiscono a procedure, istanze, titoli o immobili esistenti alla data di entrata in vigore; per tale ragione, molte norme risultano oggi ancora utili come disciplina di riferimento regionale. Alcune parti puntuali, tuttavia, riguardano procedimenti già avviati o termini ormai decorsi e non risultano più operative nella prassi attuale.