Cassazione Civile, Sentenza n. 28972/2020 del 17/12/2020

Esito

La controversia

Controversia sulla natura e sull'esercizio di diritti su porzioni esterne comuni di un edificio in condominio: i ricorrenti chiedevano accertamento e rimozione di opere/occupazioni ritenute esclusive da parte dei convenuti (uso esclusivo di porzione di corte antistante il negozio, uso esclusivo di una cantina nel cortile comune, e accertamento dell'illegittimità di un servizio igienico nel cortile retrostante). La questione giuridica centrale investiva la qualificazione del cosiddetto "diritto reale di uso esclusivo" su parti comuni del condominio (se questo possa costituire un diritto reale atipico, trasferibile e perpetuo, o se debba essere ricondotto a diversa qualificazione giuridica). I ricorrenti censuravano anche la decisione di merito che aveva ritenuto legittimo l'uso esclusivo invocato dai resistenti e che, in appello, aveva riconosciuto la natura condominiale dei manufatti posteriori ma aveva disposto la cessazione dell'uso esclusivo degli attori per quelle parti

La decisione

Il ricorso in Cassazione è stato rinunciato e la rinuncia è stata accettata: ciò ha determinato l'estinzione del processo senza spese. Nonostante l'estinzione, le Sezioni Unite hanno pronunciato un principio di diritto nella "interesse della legge": hanno affermato che la pattuizione volta a creare il cosiddetto "diritto reale di uso esclusivo" su porzioni di cortile condominiale — quando essa mira a dar vita a una figura atipica di diritto reale limitato che priverebbe gli altri condomini del nucleo essenziale del loro diritto di uso paritario (art. 1102 c.c.) — è preclusa dal principio del numerus clausus e dalla tipicità dei diritti reali. Le Sezioni Unite hanno precisato però che il titolo va interpretato nel suo complesso: se le parti, al momento della costituzione del condominio, hanno inteso trasferire la proprietà (o creare una pertinenza/attribuzione in proprietà esclusiva) la situazione è diversa e può essere valida; viceversa, la mera pattuizione di un "uso esclusivo" destinata a creare un diritto reale perpetuo e trasferibile non trova fondamento nel diritto vigente. È stato inoltre sottolineato che specifiche disposizioni (es. art. 1126 c.c. sul lastrico solare) prevedono ipotesi particolari e limitate di uso esclusivo ma non giustificano una regola generale di costituzione di diritti reali atipici su parti comuni

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune... purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimente uso secondo il loro diritto"

  Fondamento della regola che il godimento della cosa comune deve essere paritario; ostacola la creazione di un diritto reale che privi gli altri condomini del nucleo dell'uso

• art. 1117 c.c.

  "le parti comuni dell'edificio ... salvo che non risulti il contrario dal titolo"

  Consente che la titolazione possa escludere dalla comunione alcune porzioni, ma non autorizza la creazione di un nuovo diritto reale atipico che svuoti il diritto di uso dei comproprietari

• art. 1122 c.c.

  solo se presente nel testo

  Disciplina l'uso individuale di parti normalmente destinate a uso comune; le norme della riforma del 2012 non giustificano la costituzione generale di diritti reali di uso esclusivo

• art. 1126 c.c.

  "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini..."

  Previsione peculiare relativa ai lastrici solari che consente un uso esclusivo limitato (calpestio) in casi particolari; non estende legittimità a un uso esclusivo generale e perpetuo su qualsiasi parte comune

• art. 1021 c.c.

  solo se presente nel testo

  Norma sul diritto d'uso (diritto personale/limitato nel tempo e non cedibile) chiaramente distinta dall'ipotetico "uso esclusivo" condominiale; la Corte esclude la ricostruzione del fenomeno come diritto d'uso ai sensi di tale norma

• art. 1024 c.c.

  solo se presente nel testo

  Stabilisce limiti alla cedibilità del diritto d'uso; usato dalla parte ricorrente per sostenere la nullità di cessioni di diritti personali d'uso, ma le Sezioni Unite distinguono tra diritto d'uso e preteso diritto reale di uso esclusivo

• art. 2643 c.c.

  elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione

  Conferma il numerus clausus dei diritti reali e limita la trascrivibilità di nuove figure negoziali come diritti reali

• art. 1372 c.c.

  solo se presente nel testo

  Principio che vincola gli effetti del contratto alle parti; rafforza il rilievo che il contratto non può creare effetti reali nei confronti dei terzi salvo previsione di legge

• art. 42 Cost.

  solo se presente nel testo

  Richiama la riserva di legge in materia di modi di acquisto e godimento della proprietà e la funzione sociale della proprietà, giustificando limiti alla autonomia privata nel creare diritti reali

• l. 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio)

  novellazione dell'art. 1122 c.c. e introduzione di norme come art. 1122-bis

  La riforma introduce alcune ipotesi di uso non paritario regolate, ma non legittima la creazione generalizzata di diritti reali di uso esclusivo che snaturino la comproprietà

• D.lgs. 20 maggio 2005, n. 122, art. 6, lett. b)

  obbligo per il costruttore di indicare le "pertinenze esclusive"

  Norma richiamata ma ritenuta insufficiente a giustificare la costituzione generalizzata di diritti reali di uso esclusivo; le "pertinenze" si riferiscono tipicamente ad attribuzioni in proprietà

• Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea, art. 345

  solo se presente nel testo

  Richiama che il regime della proprietà è rimesso agli Stati membri; non impedisce l'affermazione del principio nazionale del numerus clausus

Massime di principio

• Non è consentita, per contratto tra condomini, la creazione di un "diritto reale di uso esclusivo" su porzioni di parti comuni che svuoti gli altri condomini del nucleo essenziale del diritto di uso paritario: tale figura è incompatibile con il principio del numerus clausus e la tipicità dei diritti reali
• Quando si incontra una pattuizione di "uso esclusivo" va interpretato il titolo nel suo insieme: se le parti hanno inteso trasferire la proprietà (o costituire una pertinenza/attribuzione in proprietà esclusiva) tale soluzione è valida; se invece era inteso creare un diritto reale atipico di uso esclusivo perpetuo e trasferibile, quella pattuizione è priva di fondamento reale
• Alcune ipotesi tassativamente previste dalla legge (es. l'uso di calpestio del lastrico solare, art. 1126 c.c.) costituiscono eccezioni limitate e non legittimano una regola generale favorevole a diritti reali di uso esclusivo su qualsiasi parte comune
• Le soluzioni pratiche (es. indicazioni catastali o formule notarili che parlino di "uso esclusivo") devono essere valutate con attenzione: spesso la corretta qualificazione è o trasferimento di proprietà/pertinenza oppure un semplice obbligo contrattuale; la qualificazione errata non può creare effetti reali opponibili ai terzi salvo che la legge non lo preveda
• In casi simili conviene verificare: (a) il contenuto testuale del titolo (atto di divisione, regolamento, compravendita), (b) il contesto e la volontà delle parti al momento dell'atto, (c) se la pattuizione rientra in una delle ipotesi tipiche previste dalla legge; in mancanza di chiaro trasferimento di proprietà la soluzione più sicura è qualificare l'accordo come obbligazione interna e non come diritto reale