Cassazione Civile, Ordinanza n. 22820/2026 del 06/07/2026

Esito

La controversia

La proprietaria di un'unità immobiliare in un edificio condominiale ha agito per ottenere l'accertamento dell'illegittimità di una canna fumaria realizzata dall'altro condomino sul muro comune, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, sostenendo che il manufatto ledessi il decoro architettonico e limitasse il godimento della propria proprietà perché impediva la completa apertura di una finestra sul pianerottolo e convogliava fumi sul proprio terrazzo. In subordine, per l'ipotesi di ritenuta legittimità dell'opera, ha chiesto la determinazione di un'indennità annua per i disagi derivanti dal godimento limitato del terrazzo e dalle immissioni. I giudici di merito hanno rigettato le domande, ritenendo non specificamente censurata la decisione di primo grado e reputando generiche le deduzioni sulle immissioni, oltre a considerare la canna fumaria legittimamente collocata come esercizio della cosa comune ex art. 1102 c.c. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti, in sintesi, la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 844 c.c. e l'omesso esame di fatti decisivi, per avere la Corte territoriale trascurato che la ricorrente aveva denunciato la propagazione di odori, vapori e gas combusti sul terrazzo in un contesto residenziale e per non avere svolto un concreto accertamento sull'intollerabilità delle immissioni e sul contemperamento degli interessi contrapposti; con il secondo motivo si è censurata nuovamente la violazione dell'art. 844 c.c. per non avere valutato le risultanze della c.t.u. e il contenuto della licenza dell'attività commerciale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la deduzione dell'invasione della proprietà da parte delle esalazioni fosse di per sé sufficiente a imporre un accertamento concreto sulla normale tollerabilità delle immissioni, con valutazione delle condizioni dei luoghi, della natura ed entità delle immissioni e del contemperamento tra i contrapposti diritti. Ha rilevato che i giudici di merito si erano invece arrestati alla sola distanza della canna fumaria dal terrazzo e alla pretesa genericità della domanda, senza applicare correttamente i principi sull'art. 844 c.c., anche nel contesto condominiale, dove occorre tener conto della destinazione dell'edificio e della prevalenza delle esigenze abitative rispetto a quelle economiche. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 844 c.c.

  La deduzione di immissioni provenienti dal fondo o dall'unità vicina impone al giudice di verificare in concreto se sia superata la normale tollerabilità e di procedere al contemperamento degli interessi contrapposti, tenendo conto delle condizioni dei luoghi, della natura, entità e causa delle immissioni e della destinazione dell'immobile; la norma si applica anche in condominio.

• art. 1102 c.c.

  La realizzazione della canna fumaria è stata ritenuta dal giudice di merito come possibile esercizio legittimo della cosa comune; la Cassazione non si è soffermata su tale profilo se non per richiamarlo come accertamento di merito.

• art. 112 c.p.c.

  È stata dedotta la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma la Corte di cassazione ha ritenuto assorbente e decisiva la censura relativa all'art. 844 c.c.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato quale parametro per le censure di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  Nel giudizio definito con doppia conforme, il motivo di omesso esame è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, opera la preclusione al motivo di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. salvo la specifica dimostrazione che le ragioni di fatto delle due decisioni siano diverse.

• art. 54, comma 2, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. con modif. dalla l. 7 agosto 2012, n. 134

  È richiamato per l'applicabilità della disciplina del nuovo n. 5 dell'art. 360 c.p.c. ai giudizi d'appello introdotti dopo l'11 settembre 2012.

Massime di principio

• L'azione volta a far cessare immissioni intollerabili ha natura reale e, quando si deduca l'invasione del fondo o dell'unità immobiliare mediante esalazioni, il giudice deve accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità, non potendo arrestarsi a rilievi formali o alla sola distanza dell'opera dal bene leso.
• Ai fini dell'art. 844 c.c. il giudizio di tollerabilità richiede una valutazione complessiva e concreta delle condizioni dei luoghi, della natura, entità e causa delle immissioni, nonché del necessario contemperamento tra le esigenze dei proprietari e l'utilità sociale; nel contesto condominiale occorre inoltre considerare la destinazione dell'edificio e privilegiare, tendenzialmente, le esigenze abitative rispetto a quelle meramente economiche.
• In presenza di un motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. contro una decisione di appello resa in 'doppia conforme', il ricorrente deve indicare le differenti ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito, altrimenti il motivo è inammissibile.
• La qualificazione del manufatto come semplice accessorio di impianto, e non come costruzione rilevante ai fini delle distanze, non esclude il controllo sulla sua incidenza concreta sulle proprietà limitrofe ai sensi dell'art. 844 c.c.

Come è indicizzato