Cassazione Civile, Sentenza n. 36215/2022 del 12/12/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della riclassificazione catastale disposta ex art.1, co.335, l.311/2004 su un immobile A/2 sito in Roma (microzona 7) per aumento di classe e rendita; i motivi dedotti prospettano insufficiente e generica motivazione dell'avviso di accertamento (richiamo sterile ai rapporti di scostamento microzonale e a non meglio precisati interventi di riqualificazione), uso improprio della comparazione con altri immobili senza descrizione di comunanza e comparabilità, erronea applicazione di norme (art.11 dl 70/1988) e ingiustificato travaso dell'onere probatorio sull'istante invece che sull'ufficio

La decisione

La Corte ha ritenuto i motivi fondati. Ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva convalidato l'avviso di riclassamento, osservando la carenza motivazionale dell'avviso (assenza di indicazione concreta degli interventi di riqualificazione e della loro incidenza sulla singola unità, affidamento esclusivo alla collocazione in microzona e a riferimenti normativi stereotipati). Perché non occorrevano ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito ex art.384 c.p.c. accogliendo il ricorso della società; le spese di giudizio sono compensate

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, legge 27 dicembre 2004, n. 311

  "La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima"

  La norma legittima riclassamenti 'di massa' per microzone con scostamenti significativi ma impone che l'operazione sia giustificata da presupposti oggettivi; la Corte richiede motivazione rigorosa e specifica sulle ragioni fattuali e sugli effetti sulla singola unità immobiliare

• art. 2, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  "La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale ... In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari."

  Definisce le microzone come ambiti omogenei; la Corte ne ricava che, pur trattandosi di zone omogenee, la motivazione dell'accertamento deve comunque spiegare come le caratteristiche della microzona e degli interventi incidano sulla specifica unità immobiliare

• Provvedimento Agenzia del Territorio 16 febbraio 2005

  Stabilisce le modalità di aggiornamento del valore medio di mercato e la soglia (35%) di scostamento per l'attivazione della procedura di revisione; richiamato come criterio tecnico-base ma non sostitutivo dell'obbligo di motivazione specifica

• art. 8, d.P.R. 138/1998

  Richiamato dalla giurisprudenza come elenco di parametri estimativi e classificatori (qualità urbana, qualità ambientale, caratteristiche edilizie) che devono emergere nella motivazione dell'avviso per valutare la singola unità

• art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente)

  Principi generali di motivazione degli atti amministrativi invocati come riferimento: l'accertamento catastale deve fornire elementi sufficienti a rendere comprensibile le ragioni concrete dell'atto

• art. 11, d.l. n. 70/1988

  Norma richiamata dalla resistente e discussa nel ricorso; la Corte osserva che quella disposizione non è applicabile alla fattispecie regolata dall'art.1, co.335, l.311/04, per cui la mera comparazione secondo l'art.11 non giustifica da sola la rettifica

• art. 2697 c.c.

  Riferimento all'onere della prova: la Corte conferma che, nella riclassificazione di massa, grava sull'amministrazione l'onere di indicare e provare i presupposti fattuali che giustificano la riclassificazione e la comparabilità delle unità prese a base del confronto

• art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.

  Fondamento del ricorso per violazione di legge; la Corte ha ritenuto fondate le censure di illegittimità e insufficiente motivazione dell'atto impugnato

• art. 384 cod. proc. civ.

  Permette alla Corte di cassazione, quando non sono necessari ulteriori accertamenti, di decidere nel merito; qui utilizzato per accogliere il ricorso senza rinvio

Massime di principio

• La revisione parziale dei classamenti di massa ex art.1 co.335 l.311/2004 richiede un livello di motivazione più rigoroso rispetto a un atto ordinario: non basta il richiamo ai rapporti medi microzonali, occorre indicare gli interventi urbanistici e la loro incidenza concreta sulla microzona e, soprattutto, sulla singola unità immobiliare
• L'amministrazione che dispone riclassificazioni 'di massa' ha l'onere di provare i presupposti fattuali della procedura (scostamenti percentuali, aggiornamento del valore di mercato, interventi di riqualificazione) e di spiegare i criteri con cui la riclassificazione si applica alle singole unità; in mancanza, l'atto è annullabile
• La comparazione con immobili 'simili' richiede che l'ufficio descriva e documenti le ragioni di comunanza e comparabilità (caratteristiche edilizie, destinazione, epoca, superficie/van i etc.); il richiamo esclusivo alla mera collocazione nella stessa microzona è insufficiente
• Non è ammessa per l'amministrazione la sostituzione in giudizio della teoria alla base dell'accertamento: la tipologia di riclassamento scelto e comunicato al contribuente deve rimanere il presupposto giuridico dell'azione amministrativa
• In situazioni analoghe il contribuente ha solide possibilità di successo se dimostra che l'avviso non fornisce elementi verificabili e specifici sulle trasformazioni urbane e sull'impatto sulla singola unità, o se l'ufficio non adempie al proprio onere probatorio