Corte di giustizia, Sentenza C-433/19

Competenza giurisdizionale in una controversia tra condomini sull’uso turistico di un appartamento

La pronuncia riguarda un rinvio pregiudiziale dell’Oberster Gerichtshof (Austria) nell’ambito di una lite tra due condomini relativa all’uso a fini turistici di un’unità immobiliare situata a Zell am See. La Corte è chiamata a interpretare il regolamento (UE) n. 1215/2012, in particolare l’articolo 24, punto 1, sulla competenza esclusiva in materia di diritti reali immobiliari, e l’articolo 7, punto 1, lettera a), sulla competenza speciale in materia contrattuale.

Fatti e procedimento principale

La Ellmes Property Services Limited, con sede nel Regno Unito, è proprietaria di un appartamento in condominio destinato a uso abitativo. Essa lo affitta regolarmente a turisti. SP, altro condomino dello stesso immobile, ha chiesto dinanzi al giudice austriaco la cessazione di tale uso turistico, sostenendo che esso sarebbe incompatibile con la destinazione d’uso abitativa prevista per l’immobile e che, in mancanza del consenso degli altri condomini, costituirebbe una violazione del suo diritto di proprietà.

Il Bezirksgericht Zell am See aveva declinato la competenza, ritenendo che la controversia riguardasse un accordo di diritto privato tra condomini e non un diritto reale. Il Landesgericht Salzburg, investito dell’impugnazione, aveva invece escluso l’incompetenza. La questione è quindi giunta all’Oberster Gerichtshof, che ha sospeso il procedimento e ha adito la Corte di giustizia.

Normativa rilevante

La Corte richiama, in particolare:

• l’articolo 4, paragrafo 1, del regolamento n. 1215/2012, che pone come regola generale la competenza dei giudici dello Stato membro del domicilio del convenuto;
• l’articolo 7, punto 1, lettera a), che prevede la competenza speciale in materia contrattuale nel luogo di esecuzione dell’obbligazione dedotta in giudizio;
• l’articolo 24, punto 1, che attribuisce competenza esclusiva, in materia di diritti reali immobiliari e di contratti di locazione di immobili, ai giudici dello Stato membro in cui l’immobile è situato.

Nel diritto austriaco, la legge sul condominio disciplina la proprietà condominiale come diritto reale che attribuisce al comproprietario l’uso esclusivo della propria unità e la facoltà di disporne, nonché la possibilità di modificarne la destinazione d’uso nel rispetto dei limiti posti dalla legge e degli interessi degli altri condomini.

Prima questione: articolo 24, punto 1, regolamento n. 1215/2012

La Corte ricorda che le norme sulla competenza esclusiva costituiscono deroghe alla regola generale del foro del domicilio del convenuto e devono essere interpretate restrittivamente. L’espressione "in materia di diritti reali immobiliari" va interpretata autonomamente e riguarda solo le azioni dirette a determinare l’estensione, la consistenza, la proprietà, il possesso o l’esistenza di altri diritti reali su un immobile, oppure a garantire ai titolari la protezione delle prerogative derivanti dal loro titolo.

Non basta che la controversia abbia un nesso con un immobile: occorre che il diritto invocato sia un diritto reale e non un diritto obbligatorio. Il criterio distintivo è quello degli effetti erga omnes del diritto reale, a differenza del diritto obbligatorio, opponibile solo al debitore.

Applicando tali principi, la Corte osserva che l’azione inibitoria del condomino mira a tutelare le prerogative connesse al titolo di proprietà condominiale, in particolare la destinazione d’uso prevista dal contratto condominiale. Tuttavia, essa rientra nell’articolo 24, punto 1, solo se tale destinazione è opponibile non soltanto agli altri condomini, ma anche ai terzi, cioè erga omnes. La verifica di tale opponibilità spetta al giudice nazionale.

Seconda questione: articolo 7, punto 1, lettera a), regolamento n. 1215/2012

La Corte afferma che la sussistenza di un contratto non è una condizione imprescindibile per applicare la competenza speciale in materia contrattuale; è però necessario individuare un’obbligazione giuridica liberamente assunta da una parte nei confronti di un’altra e posta a fondamento della domanda.

Nel contesto del condominio, l’adesione al regime condominiale tramite acquisto dell’unità e delle quote sulle parti comuni implica l’accettazione delle regole dell’atto che disciplina il condominio. Anche il condomino non originariamente parte del contratto si considera vincolato a tale disciplina. Perciò, se la destinazione d’uso prevista dal contratto condominiale non ha efficacia erga omnes, la lite tra condomini sulla sua violazione è qualificabile come controversia "in materia contrattuale".

Quanto al luogo di esecuzione, la Corte ritiene che, salvo verifica del giudice del rinvio, l’obbligazione di conformarsi alla destinazione d’uso dell’unità si riferisca all’uso concreto del bene e debba essere eseguita nel luogo in cui l’immobile è situato. Questa soluzione risponde alle esigenze di prevedibilità e di buona amministrazione della giustizia.

Decisione e dispositivo

La Corte decide che:

• l’articolo 24, punto 1, del regolamento n. 1215/2012 si applica all’azione del condomino solo se la destinazione d’uso prevista dal contratto condominiale è opponibile erga omnes;
• in mancanza di tale opponibilità generale, l’articolo 7, punto 1, lettera a), qualifica l’azione come "in materia contrattuale";
• in tale seconda ipotesi, il luogo di esecuzione dell’obbligazione è, salvo verifica del giudice nazionale, quello in cui si trova l’immobile.

Principi affermati

La sentenza chiarisce che, nelle controversie tra condomini sulla destinazione d’uso di un appartamento, la competenza giudiziale dipende dalla natura del diritto fatto valere:

• se la destinazione d’uso è opponibile a tutti, la lite è di diritti reali immobiliari;
• se vale solo nei rapporti tra condomini, la lite è contrattuale;
• nel secondo caso, il foro competente coincide in linea di principio con il luogo in cui è situato il bene immobile.