Cassazione Civile, Ordinanza n. 23931/2026 del 23/07/2026

Esito

La controversia

La controversia riguardava un’area sita in un complesso edilizio di Cattolica, identificata catastalmente in una particella più ampia, della quale gli attori chiedevano fosse accertata la natura condominiale e la proprietà pro quota in capo ai condomini, con declaratoria di illegittimità dell’occupazione da parte della convenuta e ordine di rilascio. La convenuta eccepiva l’usucapione del bene in proprio favore. Il tribunale rigettava la domanda attorea e accoglieva la riconvenzionale. La corte d’appello confermava, ritenendo provato il possesso utile all’usucapione, valorizzando soprattutto la recinzione dell’area da molti anni. In cassazione i ricorrenti deducevano violazione degli artt. 1158, 1165 e 2944 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse trascurato alcuni atti di compravendita del 1987 e 1988 dai quali emergerebbe che la dante causa avesse continuato a trasferire ai nuovi acquirenti, insieme alle unità immobiliari, la quota della particella in contestazione, circostanza che avrebbe interrotto o comunque impedito il decorso del termine ventennale per usucapire; con il secondo motivo denunciavano violazione degli artt. 1117 e 1118 c.c., sostenendo che l’area fosse già comune al condominio e che quindi non potesse essere usucapita nei termini ricostruiti dalla sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha osservato, in primo luogo, che la natura condominiale dell’area non era più in contestazione e che, quindi, le censure fondate sugli artt. 1117 e 1118 c.c. erano prive di consistenza. Ha poi rilevato che, una volta costituito il condominio, il possesso del costruttore/originario proprietario può rilevare ai fini dell’usucapione solo se, dopo l’alienazione delle singole unità, sia continuato in modo esclusivo e animo domini per almeno venti anni. La corte territoriale aveva ritenuto decisiva la recinzione dell’area, considerandola comportamento univoco di appropriazione esclusiva. Le circostanze invocate dai ricorrenti relative ai rogiti del 1987 e 1988 non sono state reputate decisive: il mero richiamo catastale alla particella non integra di per sé un atto interruttivo del possesso né un riconoscimento inequivoco dell’altrui diritto idoneo a impedire l’usucapione, che richiede atti espressi e non equivoci. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna solidale dei ricorrenti alle spese e con atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  richiamato come norma sull’usucapione ventennale; la Corte ribadisce che occorre un possesso esclusivo e continuato per il tempo di legge

• art. 1165 c.c.

  richiamato per il rinvio agli atti interruttivi della prescrizione e per l’applicazione delle regole sull’usucapione

• art. 2944 c.c.

  il riconoscimento dell’altrui diritto interrompe l’usucapione solo se è inequivoco e manifesta la volontà di attribuire il diritto al titolare

• art. 1117 c.c.

  richiamato dalle parti ma ritenuto non più decisivo perché la natura condominiale dell’area non era più oggetto di contestazione

• art. 1118 c.c.

  richiamato dalle parti ma ritenuto non più decisivo per le stesse ragioni

• art. 1146, comma 2, c.c.

  richiamato in motivazione come riferimento alla successione nel possesso e alla rilevanza del possesso del costruttore dopo la costituzione del condominio

• art. 2943 c.c.

  richiamato per affermare che gli atti interruttivi dell’usucapione sono soltanto quelli tassativamente previsti dalla legge

• art. 91 c.p.c.

  base della condanna alle spese secondo soccombenza

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto

• art. 13, comma 1 bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato dovuto

Massime di principio

• In tema di usucapione di un bene già divenuto comune per effetto della costituzione del condominio, il possesso utile del costruttore-originario proprietario può essere valutato solo dal momento in cui il condominio si è costituito e solo se il bene sia stato poi posseduto in modo esclusivo e animo domini per il tempo richiesto dalla legge.
• La semplice consapevolezza dell’altrui proprietà, o il generico richiamo al bene in atti negoziali, non integra di per sé un riconoscimento idoneo a interrompere l’usucapione: occorre una manifestazione inequivoca della volontà di attribuire il diritto al titolare.
• Gli atti interruttivi dell’usucapione sono tassativi: non è consentito attribuire efficacia interruttiva a comportamenti diversi da quelli previsti dalla legge, salvo atti giudiziali o atti che comportino la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa.
• Nel rapporto tra comproprietari, per escludere la decorrenza del termine di usucapione è necessario un comportamento che renda assolutamente impossibile agli altri partecipanti il rapporto materiale con il bene e che esprima in modo non equivoco l’intenzione di possederlo esclusivamente.
• La recinzione stabile e prolungata di un’area comune può costituire, se valutata nel complesso delle risultanze istruttorie, un indice significativo di appropriazione esclusiva e di possesso utile all’usucapione.
• Il riconoscimento del diritto altrui, per impedire l’usucapione, deve essere incompatibile con la pretesa di possesso esclusivo; non basta un comportamento ambiguo o suscettibile di interpretazioni diverse.

Come è indicizzato