Sentenza del 13/05/2021 n. 2498 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Si discuteva la tassazione (registro/ipotecarie/catastali) di un'indennità corrisposta per il periodo di occupazione sine titulo successivo alla scadenza di un contratto di locazione di immobile strumentale. L'Ufficio aveva qualificato tale somma come corrispettivo locativo riconducibile al contratto originario e quindi soggetta alla tassazione propria della locazione; il ricorrente sosteneva invece che l'indennità fosse di natura risarcitoria e non potesse essere assoggettata a tassazione come canone in assenza di atto negoziale o sentenza che ne riconoscesse la natura.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che l'indennità per l'occupazione oltre il termine contrattuale non abbia natura locativa ma risarcitoria. Si è precisato che l'obbligo di pagamento nasce ex lege allorché il rapporto si è già estinto e non rientra nel sinallagma contrattuale originario. Pertanto, in assenza di un atto negoziale formale che qualificasse la prestazione come locazione o di una pronuncia giudiziale che la riconoscesse, non è legittima la tassazione di tale indennità sulla base dell'originario contratto di locazione. L'impugnazione del contribuente è stata accolta.

Norme richiamate

• imposta di registro (disciplina applicabile ai contratti di locazione)

  La Corte ha escluso l'assoggettamento dell'indennità extracontrattuale all'imposta di registro come canone di locazione, in assenza di atto negoziale o sentenza che ne attribuisca la natura locativa.

• diritto civile (obbligazioni ex lege / natura risarcitoria)

  L'indennità è stata qualificata come obbligazione ex lege avente natura risarcitoria e non come corrispettivo derivante dal sinallagma contrattuale della locazione.

• normativa ipotecaria e catastale (rilevanza fiscale degli atti traslativi o riconoscitivi)

  Per gli effetti ipotecari/catastali e per la correlata imposizione, occorre un atto formale o una sentenza che definisca la natura del rapporto; non è sufficiente riconnettere la somma all'originario contratto senza prova formale.

Massime di principio

• Un'indennità pagata per occupazione post-contrattuale (sine titulo) va qualificata prioritariamente come risarcitoria, salvo prova contraria mediante atto negoziale formale o pronuncia giudiziale che ne attribuisca natura locativa.
• La nascita dell'obbligazione risarcitoria è ex lege quando il rapporto è cessato; non rientra nel sinallagma del contratto di locazione e quindi non può essere automaticamente tassata come canone originario.
• Perché somme simili siano soggette a tassazione come canoni locativi è necessaria documentazione che le qualifichi espressamente come corrispettivo (accordo scritto, transazione, riconoscimento giudiziale).
• In assenza di atto negoziale o sentenza, l'Ufficio non può legittimamente ricollegare l'indennità al contratto di locazione per finalità di registro/tributi ipotecari e catastali.
• Prassi consigliata: documentare per iscritto ogni accordo post-contrattuale (transazione, riconoscimento scritto del canone, titolo esecutivo o sentenza) se le parti intendono attribuire una natura locativa a pagamenti effettuati dopo la cessazione del rapporto.