Sentenza del 07/10/2015 n. 5260 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la legittimità della rettifica del valore immobiliare dichiarato in un atto soggetto a imposta di registro. L'Ufficio aveva fondato la maggiore pretesa fiscale sui valori risultanti dalla Banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il ricorrente contestava l'idoneità di tali dati a dimostrare, da soli, il maggior valore concreto dell'immobile. Le stime OMI, infatti, sono rilevazioni statistiche riferite a intervalli e zone omogenee e non costituiscono una prova puntuale del valore del singolo bene.

Norme richiamate

• Legge 27 luglio 2006, n. 296, art. 1, comma 37

  Richiamata nel contesto della disciplina dei poteri di rettifica e degli elementi utilizzabili dall'Amministrazione finanziaria per determinare il valore degli immobili, senza però esonerare l'Ufficio dall'onere di provare concretamente il maggior valore accertato.

• Legge Comunitaria 2008, n. 88/2009

  Richiamata in relazione al superamento dell'utilizzo automatico dei valori OMI come parametro sufficiente per la rettifica, imponendo una valutazione concreta e individualizzata dell'immobile.

• Costituzione, art. 23

  Rileva quale principio di legalità in materia tributaria: la pretesa fiscale deve trovare fondamento nella legge e non può essere determinata attraverso presunzioni prive di adeguato supporto probatorio.

• Costituzione, art. 41

  Richiamato quale principio relativo alla libertà dell'iniziativa economica privata, nel quadro della necessità che l'imposizione fiscale sia fondata su criteri ragionevoli e verificabili.

• Costituzione, art. 42

  Rileva in relazione alla tutela della proprietà privata e alla necessità che la determinazione del valore imponibile sia effettuata secondo criteri concreti, non meramente astratti o statistici.

Massime di principio

• I valori OMI hanno, di regola, funzione indiziaria e non costituiscono una prova automatica del valore di mercato del singolo immobile.
• L'Amministrazione finanziaria deve collegare i dati statistici alle caratteristiche concrete del bene, quali ubicazione, superficie, stato di conservazione, destinazione, qualità, pertinenze e comparabili effettivamente utilizzabili.
• Una rettifica fondata esclusivamente su una forbice OMI, senza ulteriori elementi specifici, può essere contestata per carenza di motivazione e di prova.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo elementi concreti sul valore dell'immobile, come perizie, atti comparabili, condizioni del bene, difformità rispetto ai fabbricati considerati dall'OMI e documentazione del prezzo effettivamente pattuito.
• L'utilizzo dei dati OMI non è vietato in assoluto: essi possono rafforzare l'accertamento quando siano corroborati da ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti e adeguatamente riferiti al caso concreto.