Cassazione Civile, Ordinanza n. 20944/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'incarico professionale affidato da una società che intendeva acquistare un immobile a un tecnico incaricato di svolgere indagini catastali, ipotecarie e urbanistiche per redigere la relazione tecnica funzionale alla compravendita. La società ha lamentato che il professionista avesse omesso di comunicare la presenza di vincoli urbanistici di PRG insistenti sul bene, circostanza ritenuta rilevante per conoscere compiutamente le caratteristiche dell'immobile e per valutare la convenienza dell'operazione. In primo grado era stato accertato l'inadempimento del tecnico; la Corte d'appello ha invece accolto il gravame del professionista, ha ritenuto insussistente il nesso causale tra omissione informativa e danno, e ha rigettato la domanda risarcitoria della società, condannandola alle spese. La società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 1218 e 1223 c.c. e errata applicazione del criterio del 'più probabile che non' nella valutazione del nesso causale e del danno; con il secondo ha censurato la regolazione delle spese per violazione degli artt. 336 e 91 c.p.c. e del principio di soccombenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo. Ha osservato che la Corte d'appello, pur avendo correttamente accertato l'inadempimento del professionista per mancata comunicazione dei vincoli urbanistici, ha escluso il nesso causale sulla base di una regola giuridica erroneamente individuata: ha infatti trattato la questione come mera valutazione di convenienza dell'affare, senza verificare in concreto se, conoscendo i vincoli di PRG, la società avrebbe comunque acquistato l'immobile al prezzo pattuito, nonostante il bene fosse stato poi stimato dal CTU in un valore molto inferiore. Ne è derivata la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con assorbimento del secondo motivo relativo alle spese. Il giudizio è stato rinviato a diversa Sezione della Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione della regola giuridica utilizzata per accertare il nesso causale è censurabile in cassazione come violazione di legge.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato quale parametro dell'inadempimento contrattuale del professionista incaricato.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per il risarcimento del danno conseguente all'inadempimento, da valutarsi in termini di causalità giuridica.

• art. 336 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo in relazione alla regolazione delle spese, ma il motivo è rimasto assorbito.

• art. 91 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo sul principio di soccombenza, ma non esaminato per assorbimento.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicata come base per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 348-bis c.p.c.

  Richiamato dalla resistente in appello come eccezione di inammissibilità, ma senza esito rilevante nella decisione di legittimità.

Massime di principio

• Quando sia dedotto l'inadempimento di un professionista incaricato di verifiche tecniche su un bene, il nesso causale tra omissione informativa e danno deve essere accertato in concreto, verificando se la corretta informazione avrebbe inciso sulla decisione economica del cliente.
• L'errore del giudice di merito nell'individuare la regola giuridica da applicare al nesso causale integra violazione di legge censurabile in cassazione; resta invece insindacabile solo la valutazione di fatto sulle conseguenze dell'illecito, se sorretta da motivazione adeguata.
• Non è sufficiente escludere il danno qualificandolo come mera valutazione di convenienza dell'affare quando l'inadempimento ha inciso sulla conoscenza completa delle caratteristiche del bene e può avere determinato l'acquisto a un prezzo superiore al valore di mercato.
• Nel giudizio risarcitorio da inadempimento contrattuale, se il CTU stima il bene in misura nettamente inferiore al prezzo pagato, il giudice deve verificare se tale scostamento sia causalmente ricollegabile all'omessa informazione del professionista, e non limitarsi a rilevare che l'acquirente non aveva allegato specifiche potenzialità edificatorie.

Come è indicizzato