Sentenza del 17/07/2018 n. 18936 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia che aveva ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione con cui il valore dell’area edificabile conferita era stato rettificato, ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipocatastali, da 587.000 euro a 1.089.854 euro. In particolare, hanno denunciato l’omessa pronuncia sulla congruità del valore unitario di 90 euro al metro quadrato e sulla diversa edificabilità delle porzioni dell’area, l’insufficiente motivazione sull’incidenza degli oneri di urbanizzazione documentati, nonché l’erronea valutazione dell’utile dell’acquirente, delle aree destinate a standard urbanistici e delle stime comunali utilizzate ai fini ICI. Hanno inoltre sostenuto che la valutazione comunale ICI dovesse rilevare anche per l’imposta di registro.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso, relativi all’omessa pronuncia sulle contestazioni riguardanti il valore-base dell’area e all’insufficiente motivazione sull’incidenza degli oneri di urbanizzazione. Ha invece respinto le censure relative all’utile dell’imprenditore acquirente, al valore delle aree a standard e alla rilevanza delle delibere comunali ICI. La Corte ha confermato che i criteri ICI non possono determinare automaticamente la base imponibile dell’imposta di registro, perché si tratta di tributi differenti per ente impositore, periodicità e funzione. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, commi 1 e 3

  Il valore venale in comune commercio può essere determinato considerando, tra gli altri parametri, "ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni".

  Le indicazioni comunali possono avere funzione integrativa o rafforzativa degli altri elementi di stima, ma non sono vincolanti né possono determinare da sole la base imponibile dell’imposta di registro. In particolare, le valutazioni effettuate dal Comune ai fini ICI non hanno effetto dirimente per l’imposta di registro.

• Art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande e contestazioni ritualmente sottoposte al suo esame. L’omessa decisione su questioni decisive, come la congruità del valore-base e la diversa edificabilità delle porzioni immobiliari, determina un vizio della sentenza.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto. Nel caso concreto, la censura relativa all’asserita identità tra base imponibile ICI e base imponibile dell’imposta di registro è stata respinta.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5

  Il n. 4 riguarda la nullità della sentenza, anche per omessa pronuncia; il n. 5 riguarda l’omesso o insufficiente esame di fatti decisivi e controversi. La Corte ha applicato tali disposizioni per rilevare l’omessa pronuncia sul valore-base e la carenza motivazionale sugli oneri di urbanizzazione.

Massime di principio

• Nell’imposta di registro il valore dell’immobile deve essere determinato in relazione al valore venale in comune commercio al momento dell’atto, considerando le caratteristiche concrete del bene e gli elementi probatori disponibili.
• Una stima comunale elaborata ai fini ICI non è automaticamente applicabile all’imposta di registro: può costituire solo un elemento indiziario o integrativo, da valutare insieme agli altri dati.
• L’amministrazione finanziaria non può fondare una rettifica su percentuali forfettarie, come quelle relative agli oneri di urbanizzazione, senza spiegare i criteri utilizzati e senza confrontarsi con la documentazione tecnica prodotta dal contribuente.
• Il giudice tributario deve esaminare espressamente tutte le contestazioni decisive, inclusi i diversi indici di edificabilità, la congruità del valore unitario e i costi specificamente documentati.
• L’utile futuro dell’acquirente, relativo a una successiva rivendita o edificazione, non è necessariamente deducibile dal valore dell’immobile trasferito se rappresenta un fattore eventuale e successivo rispetto all’atto soggetto a imposta.
• Le aree destinate a strade, parcheggi o verde possono conservare un valore di mercato e devono essere valutate in base alla loro concreta destinazione e utilità, salvo adeguata prova del loro effettivo carattere di costo o della totale assenza di valore.