Sentenza del 10/03/2017 n. 6169 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato a carico di U.F. una plusvalenza imponibile relativa alla vendita, effettuata nel 2003, di un terreno sito in Orbetello. Il prezzo dichiarato per la quota venduta era inferiore al valore di Euro 4.070.000, accertato ai fini dell'imposta di registro; l'Ufficio aveva quindi determinato una maggiore plusvalenza assumendo tale valore come corrispettivo effettivo. Il contribuente aveva contestato l'accertamento sostenendo che il terreno non fosse concretamente edificabile alla data della vendita, che il prezzo risultasse da un preliminare anteriore e che il successivo maggior prezzo di rivendita fosse giustificato da sopravvenuti strumenti urbanistici. La CTR aveva accolto il ricorso del contribuente. L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione sostenendo, tra l'altro, che il terreno dovesse considerarsi edificabile già in base al piano regolatore generale adottato, senza necessità di approvazione degli strumenti attuativi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo dell'Agenzia, chiarendo che il maggior corrispettivo non può essere presunto soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro, in applicazione retroattiva dell'art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 147 del 2015. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo errata la conclusione della CTR secondo cui l'area fosse inedificabile per la mancata approvazione degli strumenti urbanistici attuativi. Ai fini fiscali, l'edificabilità può derivare già dalla qualificazione contenuta nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione o non accompagnato da strumenti attuativi. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla CTR della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito e delle spese. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. Non vi è stata quindi una decisione definitiva sull'importo della plusvalenza, ma l'esito processuale è stato favorevole all'Agenzia delle Entrate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, artt. 67 e 68 (TUIR)

  Le plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti.

  La plusvalenza deve essere determinata sulla base dei corrispettivi effettivamente percepiti, non potendo il maggior corrispettivo essere desunto automaticamente dal solo valore accertato ai fini dell'imposta di registro.

• D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3

  Per le cessioni di immobili e aziende, l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.

  La disposizione, qualificata come norma di interpretazione autentica, si applica retroattivamente e impedisce di fondare da sola l'accertamento di una maggiore plusvalenza sul valore risultante dall'imposta di registro.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  L'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

  Ai fini fiscali, è sufficiente che il piano regolatore generale adottato preveda l'edificabilità; non occorre che l'edificazione sia già concretamente possibile o che siano stati approvati i piani particolareggiati o altri strumenti attuativi.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52 (imposta di registro)

  Le regole di valutazione del bene ai fini dell'imposta di registro non consentono, da sole, di presumere un maggior corrispettivo effettivamente percepito ai fini della tassazione della plusvalenza.

• L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265

  La norma è stata considerata nel contesto della disciplina transitoria relativa agli atti anteriori al 4 luglio 2006, ma non supera il principio secondo cui il valore ai fini dell'imposta di registro non è sufficiente, da solo, a provare un maggior corrispettivo ai fini della plusvalenza.

Massime di principio

• Nel contenzioso sulle plusvalenze immobiliari, il Fisco non può determinare automaticamente un maggior prezzo di vendita basandosi esclusivamente sul valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro; deve fornire ulteriori elementi probatori sull'effettivo corrispettivo percepito.
• Il contribuente può contrastare la pretesa fiscale producendo elementi concreti sul prezzo realmente pattuito e incassato, come preliminari, pagamenti, condizioni contrattuali e documentazione relativa allo stato del bene.
• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile già quando il piano regolatore generale adottato dal Comune ne prevede l'edificabilità, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti urbanistici attuativi.
• La mancanza di edificabilità immediatamente concreta non esclude necessariamente un maggior valore venale: l'avvio della procedura urbanistica può già incrementare il valore economico dell'area.
• La cassazione con rinvio non assegna definitivamente il tributo, ma impone al giudice di merito una nuova decisione conforme ai principi di diritto enunciati dalla Corte.