Cassazione Civile, Ordinanza n. 08739/2026 del 08/04/2026

Esito

La controversia

Una società operante nel settore immobiliare aveva impugnato un avviso di accertamento con cui l’Ufficio, recependo un PVC, recuperava a tassazione maggiori IRES e IRAP per l’anno d’imposta 2014, applicando la disciplina delle società non operative di cui all’art. 30 l. n. 724/1994. La contestazione nasceva dalla riclassificazione, nel bilancio 2014, di alcuni immobili dal comparto delle immobilizzazioni materiali a quello delle rimanenze, perché destinati alla vendita: secondo l’Ufficio si trattava di una scelta artificiosa, finalizzata a superare il test di operatività. La società sosteneva invece la correttezza della classificazione come immobili-merce e la prova contraria dell’effettiva attività imprenditoriale e della concreta destinazione alla vendita, anche mediante incarichi conferiti ad agenzie immobiliari e corrispondenza con queste. In Cassazione l’Agenzia deduceva: 1) violazione dell’art. 30, comma 1, l. 724/1994, dell’art. 2424-bis c.c. e del principio contabile OIC n. 16, sostenendo che la classificazione degli immobili tra le rimanenze non fosse conforme ai principi contabili perché non sorretta da effettiva destinazione alla vendita; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente, ai sensi degli artt. 36, 53 e 61 d.lgs. 546/1992 e dell’art. 132 c.p.c., per avere il giudice di merito respinto l’appello dell’Ufficio con argomentazioni generiche e apodittiche.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi del ricorso dell’Agenzia delle entrate, ha cassato la sentenza della CGT di secondo grado del Lazio e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la regolazione delle spese. La Suprema Corte ha ritenuto innanzitutto fondato il motivo sulla motivazione apparente: la decisione di merito non aveva realmente valutato il quadro allegatorio e probatorio dell’Ufficio, limitandosi a formule stereotipate e a richiamare in modo apodittico la presenza sul mercato della società e alcuni atti formali di incarico di vendita. Ha poi accolto il primo motivo, ribadendo che, ai fini dell’art. 30 l. 724/1994, gli immobili rilevano nel test di operatività solo se iscritti tra le immobilizzazioni materiali; gli immobili-merce, iscritti come rimanenze, ne restano fuori solo se tale classificazione corrisponde alla loro effettiva e concreta destinazione alla vendita, verificabile dal giudice di merito anche mediante presunzioni. Nel caso concreto, la sentenza impugnata non aveva accertato in modo adeguato tale effettiva destinazione, né aveva scrutinato seriamente gli elementi indiziari offerti dall’Ufficio.

Norme richiamate

• art. 30, comma 1, l. 724/1994

  Ai fini del test di operatività delle società non operative, gli immobili rilevano solo se iscritti tra le immobilizzazioni materiali; gli immobili iscritti come rimanenze, se effettivamente destinati alla vendita, non vi rientrano. La corretta classificazione contabile va verificata in concreto.

• art. 2424-bis c.c.

  gli elementi patrimoniali destinati ad essere utilizzati durevolmente devono essere iscritti tra le immobilizzazioni

  La norma esprime il criterio della destinazione durevole: ciò che non è destinato a uso durevole non deve essere iscritto tra le immobilizzazioni.

• art. 2424 c.c.

  Gli immobili destinati a uso durevole sono iscritti tra le immobilizzazioni materiali nello stato patrimoniale.

• art. 2423-ter, comma 3, c.c.

  La corretta rappresentazione contabile delle immobilizzazioni destinate alla vendita richiede un’apposita voce nell’attivo circolante.

• art. 2426, comma 1, n. 9, c.c.

  Le rimanenze e le attività destinate alla vendita sono valutate al valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercato, se inferiore al costo.

• art. 36 d.lgs. 546/1992

  Richiamato come parametro della motivazione delle sentenze tributarie; la sua violazione è stata dedotta per motivazione apparente.

• art. 53 d.lgs. 546/1992

  Richiamato insieme agli altri parametri processuali della sentenza tributaria; la Corte lo menziona nel motivo di nullità della decisione impugnata.

• art. 61 d.lgs. 546/1992

  Richiamato nel motivo sulla nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione deve essere reale e non meramente apparente; la sua mancanza sostanziale determina nullità della sentenza.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Censura per violazione/falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Censura di nullità della sentenza per vizio di motivazione/violazione delle forme essenziali del provvedimento.

• art. 2086, comma 2, c.c.

  L’imprenditore deve predisporre i mezzi di produzione nella prospettiva del lucro obiettivo e della continuità aziendale; il richiamo è usato per descrivere il contenuto della situazione oggettiva rilevante ai fini della prova contraria.

Massime di principio

• Nel giudizio sulla società di comodo, la classificazione di un immobile come rimanenza o immobilizzazione non dipende solo dall’iscrizione contabile formale, ma dalla sua effettiva destinazione economica: solo gli immobili realmente destinati alla vendita possono essere esclusi dal test di operatività come immobili-merce.
• L’amministrazione finanziaria può fondare l’accertamento anche su elementi presuntivi, ma il giudice deve valutarli criticamente e non può respingerli con affermazioni generiche o meramente assertive.
• La prova contraria alla presunzione di non operatività può essere data dimostrando situazioni oggettive, indipendenti dalla volontà del contribuente, oppure l’effettiva operatività imprenditoriale; la verifica va condotta in relazione alle concrete condizioni di mercato.
• La motivazione è solo apparente quando, pur esistendo graficamente, non consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice né mostra un effettivo esame delle risultanze di causa.
• Ai fini del corretto inquadramento degli immobili nel bilancio e nel test di operatività, il giudice deve considerare sia i principi contabili sia gli indici concreti di commerciabilità e di reale intenzione di vendita, non bastando la mera produzione di incarichi o corrispondenza se non valutati nel contesto complessivo.

Come è indicizzato