L.R. Lombardia 11/2021

Patrimonio edilizio dismesso con criticità in Lombardia

La legge regionale Lombardia 24 giugno 2021, n. 11 interviene sulla disciplina del patrimonio edilizio dismesso con criticità contenuta nell’articolo 40-bis della l.r. 12/2005. La norma disciplina l’individuazione degli immobili dismessi, i tempi e le modalità per il loro recupero, gli incentivi edificatori e una serie di regole transitorie applicabili ai procedimenti già in corso.

Individuazione degli immobili dismessi e criticità rilevanti

I comuni devono individuare, con deliberazione consiliare e anche sulla base di segnalazioni motivate e documentate, gli immobili di qualsiasi destinazione d’uso che, alla data di entrata in vigore della legge, risultino dismessi da almeno un anno e causino criticità connesse a:

• salute;
• sicurezza idraulica;
• problemi strutturali tali da pregiudicarne la sicurezza;
• inquinamento;
• degrado ambientale, urbanistico-edilizio e sociale.

Nella deliberazione devono essere inclusi anche gli immobili già qualificati come degradati e abbandonati negli strumenti urbanistici comunali, se ne ricorrono i presupposti.

La deliberazione iniziale deve essere adottata entro il 31 dicembre 2021. Dopo tale termine, la disciplina si applica anche agli immobili non individuati, purché il proprietario presenti una perizia asseverata giurata che attesti, oltre al non uso dell’immobile documentato anche con dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, la presenza di una o più delle criticità previste, con prova documentale o fotografica.

Il responsabile del procedimento comunale verifica la perizia e si pronuncia entro 60 giorni; in mancanza di riscontro entro il termine, la verifica si intende positivamente assolta.

Esclusioni territoriali e tutela paesaggistica

Entro il 31 dicembre 2021 i comuni possono individuare, con deliberazione consiliare, ambiti del territorio ai quali non si applicano le disposizioni sui recuperi e sugli incentivi previsti dai commi 5, 6 e 10, quando vi siano motivate ragioni di tutela paesaggistica ulteriori rispetto alle eventuali regole morfologiche degli strumenti urbanistici e sia dimostrata l’insostenibilità degli impatti nel contesto urbanistico-edilizio.

Non è comunque consentita una esclusione generalizzata delle parti di territorio inserite nel tessuto urbano consolidato o comunque urbanizzato. La deliberazione può essere aggiornata in seguito, anche per includere immobili individuati tramite perizie asseverate.

Titoli edilizi, termini per la presentazione e interesse pubblico

Le richieste di piano attuativo, permesso di costruire, SCIA, CILA e le richieste di chiarimenti preliminari devono essere presentate entro 3 anni dall’efficacia della deliberazione comunale di individuazione o dall’esito positivo della verifica sulla perizia.

Il comune può tuttavia stabilire, nella stessa deliberazione o con successivo atto consiliare adottato entro la medesima scadenza, un termine diverso compreso tra 24 mesi e 5 anni.

La deliberazione comunale deve attestare la sussistenza dell’interesse pubblico al recupero dell’immobile, anche ai fini dell’eventuale procedimento di deroga.

Incentivi edificatori e oneri per servizi

Gli interventi sugli immobili individuati beneficiano di un incremento dei diritti edificatori, calcolato sull’indice di edificabilità massimo previsto o, se maggiore, sulla SL esistente. L’incremento è stabilito dal consiglio comunale in misura tra il 10% e il 25%.

Se, decorso il termine per l’individuazione, il comune non ha ancora determinato la percentuale, si applica provvisoriamente un incremento del 20% fino a nuova deliberazione.

Per tali interventi i comuni possono richiedere, oltre alle aree già previste dagli strumenti urbanistici o dalla pianificazione sovraordinata, la dotazione di aree per servizi e attrezzature pubbliche commisurata all’incremento di fabbisogno derivante dall’aumento dei diritti edificatori, limitatamente alla quota correlata a tale incremento.

Ulteriori precisazioni sugli interventi ammessi

La modifica amplia e precisa l’ambito degli interventi e delle esclusioni, includendo tra l’altro i titoli edilizi in sanatoria ordinaria e straordinaria e introducendo una specifica esclusione per:

• immobili che non ricadono nella superficie urbanizzata o urbanizzabile del territorio comunale, come definita nel PTR;
• interventi che determinano consumo di suolo ai sensi della l.r. 31/2014.

È inoltre chiarito che il riferimento al 5% per alcuni interventi riguarda la rigenerazione urbana e che, in tema di incremento di SL, si applica la disciplina così come modificata dalla legge.

Viene anche specificato che, in caso di demolizione, la disciplina del comma 9 opera espressamente in tale ipotesi.

Regime transitorio per i comuni che avevano già deliberato

I comuni che, alla data di entrata in vigore della legge, avevano già approvato la deliberazione di individuazione possono aggiornarla entro il 31 dicembre 2021 per:

• indicare il termine di presentazione dei titoli edilizi e delle richieste preliminari;
• determinare la percentuale di incremento dei diritti edificatori.

Analogamente, i comuni che avevano già adottato la deliberazione relativa alle esclusioni territoriali possono aggiornarla entro la stessa data secondo la nuova disciplina.

Per le istanze di piano attuativo, permesso di costruire, SCIA, CILA e richieste preliminari già presentate alla data di entrata in vigore della legge e riferite sia agli immobili già qualificati come degradati e abbandonati sia a quelli dismessi con criticità già individuati, continuano ad applicarsi le regole del testo previgente dell’articolo 40-bis.

Salvo tale ipotesi, le misure si applicano alle perizie e agli immobili secondo la disciplina vigente al momento della presentazione della perizia o dell’individuazione dell’immobile.

Proroga di misure della l.r. 4/2021

La legge modifica anche la l.r. 4/2021, prorogando fino al 31 dicembre 2021 il termine originariamente fissato al 30 giugno 2021 per una delle misure previste dall’articolo 8, comma 1, lettera a), della legge regionale sugli interventi a sostegno del tessuto economico lombardo.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia.