Sentenza del 14/12/2023 n. 35055 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione della rettifica tributaria con la quale l'Agenzia delle entrate aveva rideterminato le imposte ipotecarie e catastali dovute a seguito di vendita con riserva di proprietà e successiva retrocessione per mancato pagamento del prezzo: l'Ufficio aveva attribuito al bene un valore di Euro 3.550.000,00 anziché il prezzo indicato nell'atto pari a Euro 2.465.634,00. La contribuente ha dedotto sette motivi di cassazione, fra cui: carenza o apparente motivazione della sentenza impugnata; errata applicazione del principio di alternatività IVA/registro (deducendo che la scelta dell'IVA escluderebbe ogni rettifica basata sulla disciplina del registro); illegittimità della perizia bancaria utilizzata dall'Ufficio (perizia predisposta per altro scopo, mutuo per ristrutturazione); violazione delle norme di riferimento per la determinazione del valore venale e del divieto di doppia imposizione; omessa valutazione dell'idoneità del valore catastale rivalutato come parametro; e mancato esame delle opere di ristrutturazione necessarie sull'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta e sufficiente la motivazione della CTR che aveva accolto l'appello dell'Agenzia delle entrate e riformato la sentenza di primo grado. In particolare la Corte ha affermato che: per la determinazione della base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali deve farsi riferimento al valore venale in comune commercio ai sensi del D.P.R. n.131/1986 (artt. 43, 51, 52) e non al solo corrispettivo indicato dalle parti, e che la scelta delle parti di assoggettare l'atto ad IVA non impedisce all'Ufficio di rettificare il valore ai fini delle imposte ipotecarie e catastali; la perizia bancaria, pur redatta per finalità diverse, può costituire elemento di valutazione fra i "altri elementi" previsti dall'art. 51 comma 3; i criteri indicati dall'art. 51 sono pariordinati e l'avviso di rettifica può fondarsi su tali elementi purché non elencati in modo generico; le censure che in realtà richiedevano un nuovo esame di merito sono inammissibili in cassazione. Non sono state disposte spese a carico della parte vittoriosa e la Corte ha richiamato la possibile applicazione dell'ulteriore versamento del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002, art.13.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 40

  Stabilisce il principio di alternatività IVA/registro: per le cessioni soggette ad IVA l'imposta di registro si applica in misura fissa; la Corte osserva però che tale principio non incide sulla modalità di determinazione della base imponibile per le imposte ipotecarie e catastali, che rimane ancorata al valore venale (artt. 43, 51, 52).

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43

  "(...) salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi; (...)"

  Definisce la base imponibile per i contratti traslativi: si prende come riferimento il valore del bene alla data dell'atto (valore venale), salvo disposizioni seguenti.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  "1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni"

  Stabilisce che il valore va assunto in via primaria da quanto dichiarato dalle parti, ma per gli immobili prevale il valore venale; l'Ufficio può verificare e rettificare il valore usando criteri comparativi, reddito capitalizzato e "altri elementi di valutazione" (pariordinati).

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  "1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui all'art. 51, commi 3 e 4 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni"

  Attribuisce all'Ufficio il potere di rettificare il valore del bene e liquidare la maggiore imposta, con interessi e sanzioni, quando ritiene che il valore venale sia superiore a quello dichiarato.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, nn. 8, 8-bis, 8-ter

  Disciplina le esenzioni e le fattispecie considerate "soggette ad IVA" ai fini dell'alternatività: la Corte sottolinea che alcune cessioni (es. immobili strumentali) sono esenti salvo opzione; l'eventuale esercizio dell'opzione per l'IVA incide sul regime della imposta di registro (fissa vs proporzionale) ma non sull'obbligo di determinare per ipotecaria/catastale il valore venale.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, artt. 2 e 10

  Norme che regolano l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali; richiamate per confermare la disciplina di calcolo delle imposte ipotecarie e catastali e la loro autonomia rispetto all'IVA e all'imposta di registro.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 10-bis, conv. con modif. in L. n. 248 del 2006 (art. 1-bis Tariffa)

  Modifiche introdotte alla disciplina tariffaria che incidono sulle aliquote applicabili per imposta ipotecaria e catastale; richiamata per giustificare le aliquote applicate dall'Ufficio.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte del ricorrente a titolo di contributo unificato.

• Codice di procedura civile: art. 360 c.p.c.; artt. 112, 132, 161 c.p.c.; Costituzione art. 111

  Richiamate dalle parti e valutate dalla Corte: art. 360 c.p.c. indica i motivi di cassazione; gli artt. del c.p.c. e l'art. 111 Cost. concernono principi di motivazione, corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e i limiti del sindacato di legittimità (impossibilità di riesaminare il merito dei fatti in sede di cassazione).

Massime di principio

• Per le imposte ipotecarie e catastali la base imponibile è il valore venale in comune commercio: il prezzo scritto nell'atto non è necessariamente vincolante se l'Ufficio, ai sensi dell'art. 51 e 52 DPR 131/1986, dimostra un valore venale superiore mediante elementi di valutazione.
• La scelta delle parti di assoggettare l'operazione ad IVA (opzione) incide sul regime dell'imposta di registro (fissa vs proporzionale) ma non esclude la legittimità di rettifiche dell'Ufficio ai fini delle imposte ipotecarie e catastali fondate sul valore venale.
• L'Ufficio può utilizzare molteplici criteri (parametri comparativi, perizie, reddito capitalizzato, e "altri elementi") ritenuti pariordinati: una perizia bancaria redatta per altro scopo può costituire elemento indiziario valido purché la motivazione indichi concretamente gli elementi considerati.
• L'avviso di rettifica deve contenere elementi non indicati in modo meramente generico per consentire al contribuente di esercitare il diritto di difesa; la Corte verifica la congruità e la logicità della motivazione ma non riapre il merito probatorio.
• In cassazione non è consentito chiedere un nuovo esame del merito dei fatti e delle prove: i vizi denunciabili devono riguardare diritto, omessa o apparente motivazione, o errori di diritto; contestazioni che richiedono una diversa valutazione fattuale sono inammissibili.
• Se si contesta la valutazione amministrativa del valore immobiliare, occorre indicare con precisione quali elementi probatori sono stati omessi o valutati illogicamente; le doglianze generiche sulla perizia o sul mancato uso del valore catastale non sono sufficienti senza puntuali riferimenti.