Cassazione Civile, Ordinanza n. 18538/2025 del 07/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’intimazione di sfratto per morosità relativa a un immobile concesso in locazione. La locatrice deduceva il mancato pagamento di due mensilità e dichiarava di volersi avvalere di una clausola risolutiva espressa; la conduttrice si opponeva, sostenendo di avere poi pagato i canoni e che il ritardo era dipeso dalla sospensione dell’attività alberghiera svolta nell’immobile per effetto della pandemia. Nel giudizio a cognizione piena, la conduttrice chiedeva anche in via riconvenzionale di accertare che il contratto era simulato come abitativo ma in realtà dissimulava una locazione ad uso alberghiero o comunque diverso dall’abitativo; in subordine, sosteneva che il rapporto aveva assunto tale diversa natura per mutamento d’uso ai sensi dell’art. 80 l. n. 392/1978, con conseguente durata più lunga del rapporto e diritto all’indennità ex art. 34 l. n. 392/1978. Il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto e ordinava il rilascio. In appello, la conduttrice censurava l’applicazione della clausola risolutiva espressa e lamentava l’omesso esame delle domande sulla natura effettiva del rapporto; la Corte d’appello, invece, riformava la decisione di primo grado e revocava la risoluzione, ritenendo applicabile l’art. 55 l. n. 392/1978 alle locazioni abitative e considerando sanato il ritardo con il pagamento intervenuto poco dopo l’intimazione. La conduttrice ricorreva in cassazione con sei motivi: (1) violazione di norme costituzionali e processuali per avere la Corte d’appello applicato la ragione più liquida senza prima accertare la natura del contratto; (2) nullità per avere deciso d’ufficio su una questione riservata alla parte e senza contraddittorio adeguato; (3) omessa pronuncia sulla domanda di simulazione relativa e di qualificazione del rapporto come alberghiero; (4) omesso esame di fatti decisivi e travisamento della prova sulla conoscenza da parte della locatrice del mutamento di destinazione d’uso; (5) violazione delle norme sul processo per mancata ammissione/valutazione delle prove testimoniali su tale conoscenza; (6) violazione degli artt. 5 e 55 l. n. 392/1978 per l’erronea applicazione del termine di grazia nonostante il pagamento non fosse stato, secondo la ricorrente, valido come sanatoria. La Corte di cassazione respinge preliminarmente l’eccezione di difetto di interesse ad impugnare, ma dichiara inammissibili il secondo e il sesto motivo per difetto di interesse, perché diretti contro una statuizione favorevole alla ricorrente. Accoglie il primo e il terzo motivo: afferma che non poteva applicarsi l’art. 55 l. n. 392/1978 senza prima affrontare la questione preliminare, logicamente e giuridicamente prioritaria, della natura del rapporto; rileva inoltre che la Corte d’appello non ha realmente deciso le domande riconvenzionali sulla simulazione e sulla diversa destinazione del contratto, poiché la loro trattazione era stata solo "incidentale" e non risultava alcuna statuizione nel dispositivo. Assorbe i motivi quarto e quinto. Cassa quindi la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello per nuovo esame, anche sulle spese.

La decisione

La Cassazione accoglie il primo e il terzo motivo, dichiara inammissibili il secondo e il sesto, assorbe il quarto e il quinto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione per un nuovo esame. La Corte osserva che la decisione d’appello ha errato nell’applicare la disciplina della locazione abitativa e il meccanismo sanante dell’art. 55 l. n. 392/1978 senza avere previamente deciso sulla natura effettiva del rapporto locatizio, questione logicamente e giuridicamente preliminare e oggetto di domande riconvenzionali rimaste prive di effettiva pronuncia. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la controversia e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 24 Cost.

  Richiamato come parametro violato dall’uso improprio della ragione più liquida che elude questioni logicamente prioritarie e potenzialmente decisive.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per censurare una decisione che avrebbe omesso il corretto esame delle questioni rilevanti.

• art. 276 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione all’ordine di trattazione delle questioni e alla decisione della causa.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo sul tema della motivazione della sentenza.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato in relazione al contraddittorio sulle questioni rilevate dal giudice.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ribadisce che manca decisione effettiva quando un capo di domanda resta senza statuizione nel dispositivo; inoltre il principio della ragione più liquida non può elidere questioni giuridicamente prioritarie, pena violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per contestare la valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per contestare il giudizio sulle prove e il loro apprezzamento.

• art. 177 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla gestione dell’istruzione probatoria.

• art. 187 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso sullo sviluppo del procedimento e delle richieste istruttorie.

• art. 188 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di assunzione delle prove.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di fase di discussione e precisazione delle conclusioni.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato per sostenere la mancata ammissione delle prove testimoniali articolate dalla parte.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma richiamata per i motivi di ricorso fondati su violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Norma richiamata per le censure di nullità della sentenza e omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Norma richiamata per il vizio di omesso esame di fatti decisivi e per il travisamento della prova nei limiti dedotti dalla ricorrente.

• art. 5 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato congiuntamente all’art. 55 per sostenere o contestare la disciplina del termine di grazia nelle locazioni abitative.

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato dalla conduttrice per rivendicare l’indennità di avviamento in caso di locazione non abitativa.

• art. 55 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La Corte afferma che la norma opera solo per le locazioni abitative e non può essere applicata prima di aver accertato la natura del rapporto; non è quindi utilizzabile per assorbire questioni preliminari sulla qualificazione del contratto.

• art. 80 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato dalla conduttrice in relazione al dedotto mutamento di destinazione del rapporto locatizio.

Massime di principio

• Il principio della ragione più liquida può essere applicato solo quando la questione prescelta abbia una capacità di definizione del giudizio sostanzialmente equivalente rispetto alle altre questioni pendenti; non è invece legittimo usarlo per eludere questioni logicamente e giuridicamente prioritarie che possono condurre a esiti decisori diversi e non sovrapponibili.
• Quando una parte propone domande riconvenzionali sulla qualificazione del rapporto contrattuale, il giudice deve pronunciare su tali capi in modo espresso; una trattazione solo incidentale in motivazione, senza riscontro nel dispositivo, non integra una decisione idonea a escludere il vizio di omessa pronuncia.
• Nel rito del lavoro, applicabile alle controversie locatizie, la decisione rilevante è quella espressa nel dispositivo: argomentazioni contenute nella sola motivazione e non corrispondenti al dispositivo restano prive di effetti decisori.
• L’art. 55 l. n. 392/1978, quale disciplina sanante del ritardo nel pagamento, presuppone che sia previamente accertata la natura abitativa del rapporto; non può essere applicato per decidere la controversia senza aver prima risolto il problema della qualificazione della locazione.
• L’eventuale conferma di una statuizione favorevole sul rilascio o sulla risoluzione non implica necessariamente giudicato sulla diversa questione della natura del contratto, se tale questione è stata autonomamente devoluta e rimane logicamente distinta sul piano decisorio.

Come è indicizzato