Sentenza del 12/01/2017 n. 6 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’avviso di accertamento ICI relativo all’anno 2006. In primo grado la società contribuente aveva contestato sia l’assoggettabilità all’imposta dei terreni destinati a cava, sostenendo che non fossero fabbricabili né riconducibili alle categorie imponibili, sia, in subordine, la congruità del valore venale attribuito dal Comune. La Commissione tributaria provinciale aveva riconosciuto il presupposto impositivo, riducendo però del 50% il valore dell’area. Il concessionario ha impugnato tale riduzione; la contribuente ha proposto appello incidentale chiedendo l’esclusione dall’ICI, la declaratoria di prescrizione dell’annualità 2006 e, in subordine, la riduzione del valore a 10,50 euro al metro quadrato.

La decisione

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha respinto l’appello principale dell’Ufficio e accolto l’appello incidentale della contribuente, annullando integralmente l’avviso di accertamento. Il giudice ha ritenuto che le aree destinate a cava, classificate dal PRG nella sottozona D/3, non fossero edificabili né di diritto né di fatto: il PRG consentiva soltanto le strutture strumentali all’attività estrattiva e prevedeva, al termine dell’escavazione, il ritorno delle aree alla destinazione agricola E/2, con esclusione di nuove costruzioni. Le cave sono state inoltre considerate una categoria autonoma, non assimilabile né a fabbricati, né ad aree fabbricabili, né a terreni agricoli imponibili ai fini ICI. Le spese di lite sono state compensate per la peculiarità della controversia e l’assenza di un orientamento giurisprudenziale univoco.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 2, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Il presupposto dell'imposta comunale sugli immobili "è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa".

  La norma individua tassativamente le categorie di immobili soggette all’ICI. Secondo la sentenza, i terreni destinati a cava non rientrano in nessuna di tali categorie: non sono fabbricati, non sono aree fabbricabili e, per la loro destinazione estrattiva, non sono terreni agricoli.

• Piano Regolatore Generale e relative Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Guidonia Montecelio, sottozona D/3

  Tale zona interessa le aree attualmente occupate dalle industrie estrattive e dalle cave. Ove cessasse l'attuale destinazione a uso durante il periodo di validità del presente P.R.G. le aree della sottozona D/3 saranno soggette fino all'approvazione di una eventuale variante del P.R.G. alla normativa della sottozona E/2.

  La destinazione D/3 non attribuisce una generale edificabilità residenziale o produttiva all’area, ma consente soltanto le costruzioni strumentali all’attività estrattiva. Dopo la cessazione dell’escavazione, l’area è destinata a una zona agricola con esclusione di nuove costruzioni.

• Piano Regolatore Generale, zona E/2

  Aree prevalentemente sistemate a verde di particolare pregio. In questa sottozona sono escluse nuove costruzioni e deve essere conservata l'attuale sistemazione a verde con divieto assoluto di abbattimento delle piante.

  La disciplina successiva alla cessazione dell’attività estrattiva conferma l’inedificabilità futura delle aree, escludendo che il terreno possa essere qualificato come area fabbricabile ai fini ICI.

• Piano Regolatore Generale, art. 11, zona E

  Comprende tutto il territorio comunale destinato alla conservazione dell'aspetto caratteristico del paesaggio e alla conservazione e sviluppo delle attività primarie.

  La zona E è destinata alle attività agricole e alla tutela del paesaggio; il suo richiamo rafforza la conclusione secondo cui, esaurita l’attività estrattiva, le aree non acquisiscono una capacità edificatoria generale.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un’area è imponibile come area fabbricabile solo se rientra effettivamente nella categoria delle aree edificabili prevista dalla disciplina urbanistica applicabile; la mera collocazione in una zona produttiva o industriale non è sufficiente.
• La qualificazione urbanistica deve essere verificata concretamente leggendo il PRG e le NTA: se sono ammesse soltanto costruzioni strettamente strumentali a una specifica attività, ciò non implica necessariamente edificabilità generale.
• Un’area destinata a cava può essere esclusa dall’ICI quando non è qualificabile come fabbricato, area fabbricabile o terreno agricolo e la disciplina urbanistica ne esclude sia l’edificabilità attuale sia quella futura.
• Per valutare l’imponibilità occorre distinguere tra edificabilità astratta, edificabilità giuridica ed edificabilità effettiva: vincoli urbanistici sostanziali e destinazioni incompatibili con l’edificazione possono escludere il presupposto d’imposta.
• In controversie analoghe è essenziale produrre il certificato di destinazione urbanistica, il testo vigente del PRG e delle NTA, le autorizzazioni estrattive e ogni documento che dimostri i limiti alle costruzioni e la destinazione dell’area dopo la cessazione dell’attività.