Sentenza del 28/04/2016 n. 1157 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’applicazione dell’agevolazione prevista dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000 per il trasferimento di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. L’agevolazione è subordinata all’utilizzazione edificatoria dei beni entro cinque anni dal trasferimento. Il punto controverso era se la realizzazione delle sole opere di urbanizzazione primaria potesse integrare tale requisito, pur in assenza della costruzione di nuovi edifici. La Corte ha ritenuto che per utilizzazione edificatoria non debba intendersi soltanto la costruzione ex novo su terreni inedificati, ma anche una trasformazione radicale del bene, idonea a modificarne l’originaria identità funzionale e commerciale, valutata in concreto.

La decisione

La Corte ha riconosciuto che, nel caso concreto, anche le opere di urbanizzazione primaria avevano determinato una trasformazione radicale del bene e quindi integravano l’utilizzazione edificatoria richiesta dalla legge. L’entità dell’investimento sostenuto dal contribuente è stata considerata un elemento significativo per dimostrare l’importanza della trasformazione. Di conseguenza, l’agevolazione sull’imposta di registro è stata ritenuta applicabile.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, legge n. 388/2000

  Agevolazioni fiscali per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, condizionate all’utilizzazione edificatoria entro cinque anni dal trasferimento.

  Il requisito dell’utilizzazione edificatoria è interpretato in senso sostanziale e non meramente formale: può ricorrere non solo con la costruzione di nuovi edifici, ma anche con una trasformazione radicale del bene, compresa, in determinate circostanze, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria.

• Cassazione, sentenza n. 4890/2013

  Richiamata a sostegno dell’interpretazione ampia del concetto di utilizzazione edificatoria.

• Cassazione, sentenza n. 5933/2013

  Richiamata per affermare che l’utilizzazione edificatoria può consistere anche nella trasformazione sostanziale dell’identità funzionale e commerciale del bene.

• Cassazione, sentenza n. 1991/2015

  Richiamata per confermare la valutazione concreta delle opere eseguite e della loro idoneità a realizzare una trasformazione radicale del bene.

Massime di principio

• Per verificare il mantenimento dell’agevolazione non è sempre necessario che siano completati nuovi edifici: può essere sufficiente un intervento urbanistico o edilizio che trasformi in modo sostanziale la funzione, la destinazione o il valore commerciale dell’immobile.
• La realizzazione di sole opere di urbanizzazione primaria può soddisfare il requisito dell’utilizzazione edificatoria se, valutata nel contesto concreto, comporta una trasformazione radicale del bene.
• L’adempimento deve essere dimostrato entro il termine previsto dalla legge, ossia cinque anni dal trasferimento.
• La valutazione è concreta e non automatica: rilevano la natura delle opere, il loro collegamento con il piano urbanistico, l’effettiva trasformazione del bene e anche l’entità degli investimenti sostenuti.
• In caso di contestazione, è opportuno documentare autorizzazioni, collaudi, spese, lavori eseguiti e ogni elemento che dimostri che l’intervento non è stato meramente preparatorio o minimale, ma ha prodotto una trasformazione effettiva e radicale.