Risoluzione n. 71 del 18/04/2007

Deducibilità degli interessi passivi nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa

La risoluzione affronta il tema della deducibilità, ai fini fiscali, degli interessi passivi di finanziamento sostenuti dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa per l’acquisizione di immobili assegnati in godimento ai soci a scopo abitativo. Il chiarimento muove dal rapporto tra la disciplina generale del reddito d’impresa e le disposizioni agevolative specifiche previste per tali cooperative.

Quesito posto all’Agenzia

L’associazione istante, in rappresentanza delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, chiede se sia consentita la deduzione degli interessi passivi relativi a prestiti contratti a qualsiasi titolo, inclusi:

• mutuo;
• prestito sociale;
• prestito da enti pubblici.

La finalità indicata è l’acquisizione degli immobili assegnati in godimento ai soci per abitazione.

Inquadramento fiscale delle cooperative a proprietà indivisa

L’Agenzia ricorda che le cooperative a proprietà indivisa sono, a tutti gli effetti, soggetti esercenti attività d’impresa e, quindi, soggette alle disposizioni del Titolo II del TUIR in materia di reddito d’impresa.

Viene richiamato in particolare l’art. 90 del TUIR, come modificato dall’art. 7, comma 1, lettera a), del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, il quale disciplina il trattamento degli immobili patrimoniali. In base a tale norma:

• gli immobili patrimoniali, esclusi i beni strumentali e quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa, concorrono a formare il reddito sulla base delle risultanze catastali;
• se locati, assumono il maggiore tra rendita catastale rivalutata del 5% e canone di locazione, ridotto fino a un massimo del 15% per le spese di manutenzione ordinaria rimaste a carico del locatore.

Regola generale di indeducibilità dei costi immobiliari

Il comma 2 dell’art. 90 del TUIR dispone che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione.

L’Agenzia richiama le circolari n. 6 del 13 febbraio 2006 e n. 10 del 13 marzo 2006, che hanno chiarito come tale norma abbia natura speciale e derogatoria rispetto al principio generale di inerenza. Ne deriva un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi riferiti agli immobili, compresi:

• gli interessi passivi di funzionamento;
• gli interessi passivi di finanziamento.

Disciplina speciale per le cooperative a proprietà indivisa

Pur nel quadro generale di indeducibilità appena richiamato, l’Agenzia evidenzia la particolare natura delle cooperative a proprietà indivisa e la specifica disciplina loro applicabile.

La legge finanziaria per il 2001 ha esteso a tali cooperative l’agevolazione riconosciuta alle persone fisiche consistente nella deduzione della rendita catastale dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. In particolare, l’art. 2, comma 5, della legge 23 dicembre 2000, n. 388 stabilisce che, ai fini della determinazione del reddito delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, si deduce un importo pari alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari e delle relative pertinenze.

L’Agenzia collega tale previsione alla ratio di favorire lo sviluppo di queste forme associative, caratterizzate dall’attività di acquisto, costruzione e gestione di immobili, in particolare di edilizia economica e popolare, da assegnare in godimento ai soci mediante la proprietà cooperativa.

Simmetria con il trattamento previsto per le persone fisiche

Il documento osserva che l’art. 15 del TUIR riconosce alle persone fisiche la detrazione per gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ai mutui ipotecari contratti:

• per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, ai sensi del comma 1, lettera b);
• per la costruzione della stessa, ai sensi del comma 1-ter.

Per ragioni di simmetria, l’Agenzia ritiene che tali previsioni possano applicarsi anche nella determinazione del reddito delle cooperative a proprietà indivisa, senza che ciò implichi il superamento dell’interpretazione resa sull’art. 90 del TUIR.

Ambito e limiti della deduzione riconosciuta

La deduzione è ammessa per gli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari erogati in proporzione al valore degli immobili assegnati ai soci e da questi ultimi adibiti ad abitazione principale.

La deduzione spetta con le stesse modalità e nei medesimi limiti previsti dall’art. 15 del TUIR per le persone fisiche, in particolare per:

• mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale;
• mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’abitazione principale.

Conclusione operativa

In esito al quesito, la risoluzione riconosce che le cooperative edilizie a proprietà indivisa possono applicare le disposizioni dell’art. 15, comma 1, lettera b), e comma 1-ter, del TUIR agli interessi passivi dei mutui ipotecari riferiti agli immobili assegnati ai soci e destinati ad abitazione principale. Resta fermo, in via generale, il principio di indeducibilità dei componenti negativi immobiliari previsto dall’art. 90 del TUIR, salvo la specifica deroga ricostruita nel documento.