Sentenza del 27/01/2020 n. 274 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Controversia sul valore imponibile ai fini IVA per la cessione di unità immobiliari realizzate nell'ambito di un piano di riqualificazione urbana: l'impresa aveva fatturato in base al costo di costruzione (inclusa manodopera) senza considerare il valore del terreno fornito dal comune; l'ufficio fiscale contestava che la base imponibile dovesse essere il "valore normale" delle unità immobiliari, comprensivo anche del valore del terreno messo a disposizione dall'ente pubblico

La decisione

La corte ha stabilito che, ai fini IVA, il valore delle unità immobiliari cedute da operatori economici che le hanno costruite nell'ambito di un piano di riqualificazione urbana deve essere determinato in base al valore normale (valore di mercato) degli immobili e non in base al mero costo di costruzione riportato dall'impresa che non tiene conto del valore del terreno. Inoltre è stato rilevato che il valore della manodopera, considerato isolatamente come costo, non può sostituire o determinare il valore normale delle unità immobiliari

Norme richiamate

• normativa IVA (Testo Unico IVA - DPR n. 633/1972)

  La determinazione della base imponibile IVA deve avvenire avendo riguardo al valore normale delle prestazioni/cessioni; non è sufficiente assumere come base imponibile il semplice costo di costruzione contabilizzato dall'impresa quando tale costo non riflette il valore di mercato dell'immobile e non prende in considerazione componenti rilevanti come il valore del terreno fornito dall'ente pubblico

• principio del valore normale (giurisprudenza amministrativa e tributaria consolidata)

  Il criterio del valore normale va applicato per stabilire la base imponibile nelle cessioni immobiliari complesse: si ricorre a valutazioni di mercato, comparazioni o perizie, anziché ai soli costi sostenuti dall'operatore; componenti esterne (es. terreno ceduto dall'ente) devono essere valorizzate se influiscono sul prezzo di mercato dell'immobile

Massime di principio

• Per le cessioni di immobili realizzati nell'ambito di piani di riqualificazione urbana la base imponibile IVA va calcolata in funzione del valore normale (valore di mercato) degli immobili, e non in funzione del solo costo di costruzione contabilizzato dall'impresa
• Se un ente pubblico mette a disposizione aree o diritti sul suolo, il valore di tali conferimenti può e deve essere considerato nella determinazione del valore normale dell'immobile ai fini IVA, salvo diverse (e documentate) previsioni contrattuali o normative
• Il valore della manodopera come singola voce di costo non è idoneo a determinare il valore normale dell'immobile: è necessario valutare il complessivo valore di mercato dell'unità immobiliare
• La determinazione del valore normale richiede documentazione e/o perizie tecniche (comparazioni di mercato, perizie estimative) per giustificare la base imponibile dichiarata e resistere a contestazioni dell'ufficio
• In operazioni complesse (contributi pubblici, cessioni di aree, piani convenzionati) è opportuno prevedere contrattualmente e contabilmente la valutazione separata delle componenti (terreno, opere, servizi) e, se possibile, concordare già in sede di convenzione il criterio valutativo per evitare contenziosi tributari
• Verificare sempre se esistono agevolazioni o regole specifiche per l'IVA nel caso di piani di riqualificazione urbana (esenzioni, regimi speciali) che possano incidere sulla determinazione della base imponibile