Cassazione Civile, Sentenza n. 4142/2023 del 10/02/2023

Esito

La controversia

Battaia aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile a Portopalo di Capo Passero e aveva versato una caparra. Contestò che il promittente venditore Burgaretta avesse, durante il termine fissato per il rogito definitivo, alienato il bene a terzi rendendo impossibile la stipula; inoltre censurò l'agente immobiliare per aver omesso informazioni rilevanti sull'immobile. Chiese la dichiarazione di inadempimento e la condanna in solido al pagamento di €46.000 (doppio della caparra e danno comprensivo di provvigione). In primo grado il Tribunale accolse la domanda in parte; la Corte d'Appello riformò, dichiarando che il preliminare si era risolto per volontà di entrambe le parti e condannando il solo Burgaretta alla restituzione della caparra. Battaia propose ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi due motivi (relativi a questioni processuali sull'impugnazione incidentale e sull'istruttoria), ha accolto il terzo motivo (riguardante il grave inadempimento del promittente venditore che ha venduto il bene a terzi) e ha dichiarato assorbiti il quarto e il quinto motivo. Per effetto dell'accoglimento, la sentenza della Corte d'Appello è stata cassata limitatamente alla censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d'Appello di Firenze in diversa composizione per un nuovo esame, anche sulle conseguenze patrimoniali e sulla eventuale responsabilità del mediatore; le spese del giudizio di legittimità sono compensate nella fase decisoria e la ripartizione delle spese processuali sarà determinata in sede di rinvio.

Norme richiamate

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 3

  Base della censura per vizio di motivazione e falsa applicazione di norme di diritto; la Corte ha accolto il motivo fondato sulla errata valutazione di merito circa l'inadempimento grave del venditore.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 4

  Richiamato in relazione alla censura per omessa pronuncia su eccezione di inammissibilità: la Corte ha ritenuto infondata la contestazione perché la questione è stata esaminata e motivata dal giudice d'appello.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Richiamato in relazione alla presunta nullità per omessa pronuncia; la Corte ha ritenuto che la Corte d'Appello abbia adeguatamente esaminato le questioni sollevate.

• Codice di procedura civile, art. 343 e art. 168-bis

  Interpretati in tema di tempestività della costituzione in appello e dei termini per proporre impugnazioni incidentali: le costituzioni in seconde cure devono rispettare il termine dei venti giorni prima dell'udienza o tenere conto delle eventuali differimenti ai sensi dell'art.168-bis; nel caso il controricorrente si era costituito tempestivamente.

• Codice civile, art. 1454 e art. 1455

  Richiamati in tema di risoluzione per inadempimento e conseguenze: la Corte ha ribadito il principio che la vendita del bene promesso a terzi è inadempimento grave che legittima la risoluzione e il risarcimento.

• Codice civile, art. 1385

  Richiamato connesso ai rimedi per il danneggiato dalla mancata esecuzione del contratto preliminare; la Corte ha dato rilievo alla possibilità di chiedere la risoluzione e il risarcimento.

• Codice civile, art. 1759, art. 1175 e art. 1176

  Norme sulla diligenza del mediatore e obblighi informativi/professionali: la loro valutazione è stata ritenuta assorbita dal provvedimento di cassazione e rinvio, che dispone il nuovo esame anche della posizione del mediatore.

• Codice di procedura civile, art. 91

  Richiamato in relazione alla liquidazione delle spese processuali: la decisione sulle spese è rinviata e connessa all'esito del nuovo esame in grado di rinvio.

Massime di principio

• La vendita, da parte del promittente venditore, del bene oggetto di un contratto preliminare a terzi costituisce normalmente inadempimento grave che legittima il promissario acquirente a chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno.
• Quando entrambe le parti chiedono la risoluzione, il giudice deve valutare le condotte complessive per individuare quale delle due sia principalmente responsabile dell'impossibilità di esecuzione: non è corretto liquidare la controversia come una 'risoluzione consensuale' senza esaminare le responsabilità e le conseguenze negoziali.
• La posizione e gli obblighi del mediatore (dovere informativo e di diligenza) vanno valutati alla luce dell'incidenza della condotta del venditore sul sinallagma: la responsabilità dell'intermediario può emergere solo dopo aver ricostruito quale parte sia stata effettivamente inadempiente.
• In sede di appello la prima impugnazione proposta determina l'ordine del procedimento; le impugnazioni successive, anche se formulate nella forma di appello principale, assumono carattere incidentale e devono rispettare i termini processuali (ad es. deposito della comparsa di risposta 20 giorni prima dell'udienza o i differimenti comunicati ai sensi dell'art.168-bis).
• Il giudice che decide su più domande contrapposte di risoluzione non può eludere il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: deve accogliere l'una e respingere l'altra se emergono responsabilità contrapposte.
• La cassazione parziale per vizi di merito comporta ordinariamente il rinvio per un nuovo esame nel merito, con possibilità che vengano ricalcolate le consequenze patrimoniali e la ripartizione delle spese in base al nuovo esito.