Cassazione Civile, Ordinanza n. 18953/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

La controversia origina da un’opposizione a decreto ingiuntivo con cui era stato richiesto a una promissaria acquirente il pagamento della provvigione di mediazione per l’acquisto di un appartamento. La proposta d’acquisto, sottoscritta dall’acquirente e accettata dalla venditrice, conteneva una clausola aggiunta a mano che subordinava l’operazione all’ottenimento di un mutuo. L’acquirente aveva poi comunicato di non essere riuscita a ottenere il finanziamento e dunque di non poter concludere l’acquisto. La società di mediazione sosteneva invece che il diritto alla provvigione fosse già maturato, oppure che la condizione dovesse considerarsi avverata per fatto imputabile all’acquirente, invocando la finzione di avveramento ex art. 1359 c.c. e deducendo elementi istruttori che avrebbero dimostrato la finanziabilità dell’operazione e il disinteresse sopravvenuto dell’acquirente. Con il ricorso per cassazione la società ha denunciato: violazione di legge e falsa applicazione degli artt. 1358 e 1359 c.c. e delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla valutazione delle prove; nullità della sentenza per asserita contraddittorietà della motivazione; violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; ulteriore nullità per uso di prove orali in contrasto con i documenti; omesso esame di fatti decisivi, tra cui l’avvio di trattative per un altro immobile e la supposta finanziabilità dell’acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi principali perché il tribunale aveva correttamente escluso l’applicabilità dell’art. 1359 c.c. e dell’obbligo di comportamento ex art. 1358 c.c. in relazione a una condizione mista che includeva anche un elemento potestativo; la mancata attivazione dell’elemento potestativo non equivale, di per sé, a comportamento contrario a buona fede idoneo a far operare la fictio iuris, salvo che vi sia un obbligo giuridico di attivarsi, qui non configurabile. È stato inoltre affermato che, ai fini della provvigione del mediatore, il diritto sorge solo quando l’affare è concluso, cioè quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico azionabile, e nel caso di contratto preliminare sottoposto a condizione sospensiva il diritto dipende dall’avveramento della condizione. Gli ulteriori motivi sono stati dichiarati inammissibili perché miravano a una nuova valutazione del merito, non consentita in sede di legittimità, e non sussisteva alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c. o un vizio motivazionale rilevante nei limiti del novellato art. 360, n. 5, c.p.c. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1757 c.c.

  La provvigione del mediatore matura solo quando l'affare si è concluso; se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto sorge al verificarsi della condizione.

• art. 1359 c.c.

  La finzione di avveramento opera solo in presenza di una condizione casuale o mista e quando la mancata avverazione sia causalmente imputabile a una parte che aveva interesse contrario all'avveramento; non è applicabile in modo analogico e non copre la mera mancata attuazione di un elemento potestativo.

• art. 1358 c.c.

  L'obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza di condizione presuppone un vero obbligo giuridico di attivazione; tale obbligo è escluso, secondo la Corte, rispetto all'attuazione dell'elemento potestativo di una condizione mista.

• art. 1342 c.c.

  Nei contratti conclusi mediante moduli o formulari, le clausole aggiunte prevalgono su quelle prestampate.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato nel ricorso come norma generale sul contratto, senza una autonoma elaborazione decisoria specifica.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato nel ricorso come norma generale sull'autonomia contrattuale, senza autonoma ratio decidendi.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato nel ricorso in tema di correttezza, ma la Corte ha escluso che nel caso vi fosse un comportamento contrario a buona fede rilevante ai fini dell'art. 1359 c.c.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel ricorso, senza specifica decisione autonoma.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel ricorso, senza specifica decisione autonoma.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato nel ricorso, senza specifica decisione autonoma.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato nel ricorso in relazione alla buona fede nell'esecuzione del contratto; la Corte ha negato che la condotta della promissaria acquirente integrasse violazione rilevante.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel ricorso con riferimento al riparto dell'onere probatorio, ma senza accoglimento della censura.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato nel ricorso, senza autonoma elaborazione.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è inammissibile quando si risolva nella richiesta di una nuova valutazione delle prove; la violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è denunciabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello normativamente previsto o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento quando invece è soggetta a prova legale; non quando si contesti solo il cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è ultrapetizione se il giudice qualifica e interpreta i fatti e i negozi giuridici in modo diverso da quello sostenuto dalle parti, purché non attribuisca un bene diverso o maggiore da quello domandato.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 3; comma 1, n. 4; comma 1, n. 5

  Il sindacato di legittimità sui vizi motivazionali è limitato al minimo costituzionale; le censure che mirano a un riesame del merito o delle prove sono inammissibili.

• art. 111 Cost.

  La motivazione è sindacabile in cassazione solo se mancante, apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come parametro per individuare l'affare concluso, cioè un vincolo giuridico che consenta l'esecuzione in forma specifica.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l'affare può dirsi concluso, ossia quando tra le parti intermediante si sia formato un vincolo giuridico azionabile; se il preliminare è sottoposto a condizione sospensiva, la provvigione matura solo al verificarsi della condizione.
• L'art. 1359 c.c. costituisce norma eccezionale e non si applica per analogia: la fictio di avveramento presuppone una condizione casuale o mista e un comportamento della parte interessata contrario all'avveramento della condizione, idoneo a impedire l'evento dedotto in condizione.
• Nella condizione mista, la mera mancata attuazione della componente potestativa non integra di per sé comportamento contrario a buona fede né fa operare l'art. 1359 c.c., salvo che l'attività omessa fosse oggetto di un preciso obbligo giuridico.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo entro limiti rigorosi: non consente di ottenere in cassazione una rivalutazione del materiale probatorio, ma solo di denunciare l'utilizzo di prove non dedotte o la falsa applicazione delle regole legali di valutazione della prova.
• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione, dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., è confinato al minimo costituzionale e non comprende il semplice dissenso sulla lettura delle prove o sulla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di merito.

Come è indicizzato