Sentenza del 23/12/2015 n. 25875 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di accertamento e liquidazione per maggiori imposte di registro e INVIM, assumendo un valore imponibile comprensivo anche della costruzione realizzata abusivamente dal promissario acquirente sul terreno, poi trasferito in forza di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. I ricorrenti contestavano, tra l'altro, l'inclusione della costruzione nel trasferimento, il momento in cui si era verificato l'effetto traslativo rilevante ai fini INVIM, la motivazione dell'avviso e la mancata allegazione della stima dell'UTE. Invocavano inoltre il giudicato favorevole formatosi nel diverso giudizio promosso dall'acquirente, condebitore solidale, nel quale l'imposta di registro era stata rideterminata secondo il valore catastale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo e il sesto motivo, rigettando il primo, il terzo, il quarto e il quinto. Ha stabilito che la costruzione si considerava trasferita insieme al terreno per effetto dell'accessione, non essendo stata provata un'esclusione delle accessioni né la proprietà della costruzione in capo a un terzo mediante atto di data certa. Tuttavia, ai fini INVIM, l'effetto traslativo non coincideva con la registrazione della sentenza, ma si era verificato solo l'8 gennaio 2002, quando era stata effettuata l'offerta reale del prezzo residuo. Poiché l'INVIM era stata abrogata per i presupposti successivi al 1° gennaio 2002, l'imposta non era dovuta. Quanto all'imposta di registro, i venditori, quali condebitori solidali, potevano beneficiare del giudicato favorevole ottenuto dall'acquirente: l'imposta doveva quindi essere ricalcolata secondo i criteri stabiliti dalla sentenza della CTP di Roma n. 500/58/07. La Corte ha cassato la sentenza impugnata, deciso la causa nel merito e compensato le spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• Art. 2932 c.c.

  esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto

  La sentenza costitutiva produce il trasferimento del bene secondo le condizioni stabilite dal giudice; quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo residuo, l'effetto traslativo si verifica al momento dell'adempimento della condizione.

• Artt. 934 e 936 c.c.

  accessione e opere realizzate da un terzo su terreno altrui

  La costruzione realizzata sul terreno accede alla proprietà del suolo a titolo originario, anche se abusiva e realizzata da un terzo con materiali propri; la disciplina della nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi non impedisce l'acquisto per accessione.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24

  presunzione di trasferimento delle accessioni

  Salvo prova contraria, il trasferimento del terreno comprende anche le accessioni. La presunzione può essere superata dimostrando che le accessioni erano state espressamente escluse o appartenevano a un terzo in forza di un atto avente data certa.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 27 e 37

  Le regole dell'imposta di registro sugli atti sottoposti a condizione non determinano automaticamente il momento impositivo dell'INVIM, che richiede il concreto verificarsi dell'incremento di valore mediante l'effettivo trasferimento.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, artt. 2 e 31

  Ai fini INVIM, il presupposto impositivo è l'effettivo trasferimento dell'immobile e il relativo incremento di valore; in caso di trasferimento subordinato a una condizione, l'imposta sorge solo quando la condizione si verifica.

• Legge 28 dicembre 2001, n. 448, art. 8

  l'imposta sull'incremento di valore degli immobili non è dovuta per i presupposti successivi al 1 gennaio 2002

  L'INVIM non è applicabile quando il presupposto impositivo si verifica dopo il 1° gennaio 2002.

• Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 7

  L'atto impositivo deve essere motivato e consentire al contribuente di comprendere le ragioni dell'accertamento. La mancata allegazione materiale della stima richiamata non determina automaticamente l'illegittimità se il suo contenuto essenziale è riportato nell'avviso e consente una difesa effettiva.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2-bis

  La determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro deve essere adeguatamente motivata; la motivazione è sufficiente quando espone gli elementi essenziali della stima utilizzata dall'Amministrazione.

• Art. 1306 c.c., comma 2

  Nelle obbligazioni solidali, il condebitore estraneo al giudizio può invocare il giudicato favorevole ottenuto da un altro condebitore, purché non vi sia una sentenza definitiva direttamente sfavorevole nei suoi confronti e il giudicato riguardi il medesimo rapporto tributario.

• Art. 384 c.p.c., comma 2

  Quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può decidere direttamente la causa nel merito dopo avere cassato la sentenza impugnata.

Massime di principio

• Ai fini di un'imposta collegata all'effettivo trasferimento, occorre distinguere la data di registrazione dell'atto o della sentenza dalla data in cui si verifica realmente l'effetto traslativo previsto dalla legge o dalla condizione.
• Quando una sentenza ex art. 2932 c.c. subordina il trasferimento al pagamento del prezzo residuo, l'effetto traslativo si produce con l'adempimento della condizione, non necessariamente con il deposito o la registrazione della sentenza.
• Una costruzione realizzata da un terzo sul terreno altrui può appartenere al proprietario del terreno per accessione, anche se abusiva; l'abusività edilizia non impedisce di per sé l'acquisto originario per accessione.
• Per escludere le accessioni dal trasferimento del terreno è necessario fornire una prova specifica, come una clausola di esclusione o un atto di data certa che dimostri la proprietà della costruzione in capo a un terzo.
• In presenza di condebito solidale tributario, il contribuente può beneficiare del giudicato favorevole ottenuto da un altro condebitore, se il giudicato riguarda lo stesso tributo e non esiste una precedente decisione definitiva sfavorevole nei suoi confronti.
• La mancata allegazione di un documento richiamato nell'avviso non comporta automaticamente l'illegittimità dell'atto: è decisivo verificare se l'avviso ne abbia riportato il contenuto essenziale e abbia consentito una difesa concreta.
• Nel giudizio di cassazione, sotto il regime dell'art. 366-bis c.p.c., la censura di insufficiente motivazione era soggetta a specifici requisiti formali; la loro omissione comportava l'inammissibilità della relativa doglianza.