Ordinanza n. 1230/2026 - Cagliari, Sezione 1

Esito

La controversia

Il proprietario ha impugnato il diniego definitivo del 17 dicembre 2025, l’archiviazione regionale della pratica di compatibilità paesaggistica e l’ordinanza comunale di demolizione del 15 gennaio 2025, relativa a numerose difformità in un complesso di unità abitative in area paesaggisticamente tutelata: chiusure e ampliamenti di verande, trasformazioni di cantine in locali abitativi, aumenti di volumetria e superficie coperta, manufatti e sistemazioni esterne non autorizzati. Ha dedotto: (1) erroneo computo delle cantine seminterrate nella volumetria residenziale e dell’altezza dei locali, mancato riconoscimento delle tolleranze edilizie e illegittima esclusione della volumetria residua di altri mappali e dell’asservimento tra lotti; (2) errata applicazione della soglia del 30% per la superficie coperta e difetto di istruttoria circa lotto di riferimento, indice e superficie coperta massima e residua; (3) erronea valutazione dell’insufficienza dei parcheggi, mancato riconoscimento dell’accessibilità delle aree indicate e illegittima rilevanza attribuita al momento in cui quelle aree erano state acquisite; (4) in subordine, mancata considerazione dell’accertamento di conformità subordinato a opere di adeguamento; (5) violazione del contraddittorio, mancato esame delle controdeduzioni tecniche del 10 ottobre 2025, difetto di motivazione e lesione dell’affidamento; (6) nullità o illegittimità dell’archiviazione regionale della pratica paesaggistica, per incompetenza, carenza di istruttoria e violazione della disciplina statale, nonché formazione del silenzio-assenso. Il ricorrente aveva inoltre contestato la qualificazione delle opere come variazioni essenziali o totale difformità.

La decisione

Il TAR non ha definito il merito dei motivi. Ritenendo indispensabili ulteriori elementi tecnici e documentali, ha disposto che il Servizio Governo del Territorio del Comune di Muravera depositi entro 60 giorni una relazione illustrativa, corredata dei documenti pertinenti, sui seguenti punti: unità immobiliare o porzioni da considerare per determinare la tolleranza applicabile e relative superfici utili; incidenza della disciplina sulle tolleranze per immobili vincolati; titolarità e disponibilità della volumetria invocata per l’asservimento e sua sufficienza; ammontare e caratteristiche delle superfici coperte difformi e lotto assunto come riferimento; sufficienza, accessibilità e pertinenza delle aree a parcheggio, incluso il mappale 267; qualificazione oggettiva delle opere come totale difformità o variazione essenziale, senza applicare a tale qualificazione l’equiparazione prevista dall’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001 per finalità sanzionatorie. La causa è stata rinviata alla pubblica udienza del 7 aprile 2027. In sede cautelare, con ordinanza del 5 marzo 2026, era stata accolta la domanda limitatamente all’ordinanza di demolizione e respinta quanto agli altri atti; tale statuizione cautelare non decide il merito.

Norme richiamate

• art. 34-bis d.P.R. 380/2001

  al fine di stabilire quale sia -tra le differenti percentuali di tolleranza previste dal richiamato art. 34 bis a seconda della diversa superficie utile dell’immobile di riferimento (dal 2% per gli immobili con superficie utile superiore a 500 mq. sino al 6% per gli immobili con superficie utile inferiore a 100 mq.)- la percentuale di tolleranza applicabile nel caso ora in esame;

  L’applicabilità e la percentuale delle tolleranze edilizie dipendono dalla superficie utile dell’immobile assunto come riferimento; occorre quindi chiarire se la pratica riguardi il compendio unitariamente o singole porzioni già frazionate.

• art. 3 delle Norme finali e di coordinamento del d.l. 69/2024, convertito dalla l. 105/2024

  con riferimento al divieto generalizzato (ritenuto dal Comune) di applicare le suddette tolleranze agli immobili siti in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, il Servizio Governo del Territorio dovrà specificare se abbia tenuto conto o meno di quanto previsto dall’art. 3 delle “Norme finali e di coordinamento” del decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con legge 24 luglio 2024, -OMISSIS-05, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, che così espressamente dispone: “1. Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 di cui all’articolo 34-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31”

  Il TAR richiede di verificare se la disciplina transitoria che assoggetta determinati interventi al regime del d.P.R. 31/2017 incida sull’assunto comunale secondo cui le tolleranze non sarebbero applicabili agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico; non risolve ancora la questione.

• art. 2, comma 1, d.P.R. 31/2017

  il quale, a sua volta, prevede che “1. Non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi e le opere di cui all’Allegato «A» nonche’ quelli di cui all’articolo 4”

  La disposizione è richiamata quale regime paesaggistico cui rinvia la norma transitoria per gli interventi considerati; il TAR ne demanda la rilevanza concreta alla relazione istruttoria, senza anticipare la decisione di merito.

• art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001

  si precisa che la relativa definizione dovrà essere attribuita alla luce dei soli caratteri oggettivi delle opere abusive realizzate, dunque senza tenere conto della “equiparazione giuridica” tra variazioni essenziali e totali difformità quanto agli immobili siti in zone vincolate di cui all’art. 32, comma 3, del T.U, che quest’ultimo, infatti, opera a fini esclusivamente sanzionatori, come dimostra l’inciso finale della norma “ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44”.

  Ai fini dell’accertamento istruttorio della natura oggettiva delle opere, la qualificazione come totale difformità o variazione essenziale non deve fondarsi sull’equiparazione dell’art. 32, comma 3, riferita dal TAR alle sole finalità sanzionatorie.

Massime di principio

• Quando la decisione su una sanatoria edilizia dipende dal computo delle tolleranze dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, occorre individuare con precisione l’immobile di riferimento e la sua superficie utile, chiarendo se l’istanza riguardi un compendio unitario o porzioni immobiliari distinte.
• La verifica della disponibilità di volumetria da asservire a fini di sanatoria richiede l’accertamento documentato della legittimazione del richiedente, della quantità di volumetria residua e della rilevanza dei precedenti titoli e certificazioni.
• La qualificazione delle opere abusive come totale difformità o variazione essenziale deve essere verificata sulla base dei caratteri oggettivi delle opere; l’equiparazione prevista dall’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001 opera, secondo l’ordinanza, a fini sanzionatori.

Come è indicizzato