Cassazione Civile, Ordinanza n. 18146/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un preliminare di compravendita immobiliare e da una successiva sentenza ex art. 2932 c.c. che aveva disposto il trasferimento della nuda proprietà e di diritti residuali su un terreno, subordinandolo al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente. L'Agenzia delle entrate aveva notificato alla società contribuente un avviso di liquidazione per imposta di registro in misura proporzionale, oltre imposte ipotecaria e catastale. La contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo che la sentenza dovesse essere tassata in misura fissa, sia perché la condizione sarebbe stata meramente potestativa e quindi irrilevante ai fini della proporzionalità, sia perché l'operazione, in quanto cessione di terreni tra società di capitali, sarebbe stata soggetta a IVA, con conseguente operatività del principio di alternatività IVA/registro. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto parzialmente l'appello della contribuente ritenendo dovuta l'imposta in misura fissa. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: violazione dell'art. 27 del d.P.R. 131/1986, in combinato con gli artt. 37 e 8 della Tariffa, per avere il giudice di merito escluso l'imposizione proporzionale; violazione dell'art. 40 del d.P.R. 131/1986, in combinato con gli artt. 37 e 8 della Tariffa, per avere applicato il principio di alternatività con l'IVA in un caso in cui l'oggetto dell'imposizione era la sentenza costitutiva e non il contratto di cessione in sé.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi dell'Agenzia. Ha ritenuto errata la qualificazione della condizione come meramente potestativa ai fini fiscali e ha ribadito che la sentenza pronunciata ex art. 2932 c.c., quando produce l'effetto traslativo del bene subordinatamente al pagamento del prezzo da parte dell'acquirente, è soggetta a imposta di registro in misura proporzionale. Ha inoltre escluso che potesse operare il principio di alternatività tra IVA e registro, osservando che l'oggetto della tassazione era la sentenza costitutiva, i cui effetti giuridici erano traslativi della proprietà, e che il regime tributario è imperativo e sottratto alle scelte delle parti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando l'originario ricorso della contribuente contro l'avviso di liquidazione. La società controricorrente è stata condannata alle spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• art. 27 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Le sentenze ex art. 2932 c.c. che subordinano il trasferimento al pagamento del prezzo da parte dell'acquirente sono assoggettate a imposta proporzionale; la mera volontà dell'acquirente non rende l'atto fiscalmente irrilevante, mentre la condizione dipendente dalla mera volontà del venditore o dell'obbligato conduce all'imposta in misura fissa.

• art. 37 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato come base del regime di tassazione degli atti giudiziari con riferimento ai loro effetti giuridici.

• art. 8 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La sentenza costitutiva pronunciata ex art. 2932 c.c. è tassata in misura proporzionale in quanto produce l'effetto traslativo corrispondente all'atto di compravendita.

• art. 40 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il principio di alternatività IVA/registro non è invocabile per escludere l'imposizione proporzionale della sentenza costitutiva, poiché il tributo colpisce la sentenza e i suoi effetti giuridici, non la mera cessione in sé.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo e produce il trasferimento del bene rileva fiscalmente per il suo effetto traslativo.

• art. 1355 c.c.

  Richiamato per il collegamento con la condizione meramente potestativa nel sistema civilistico, utilizzato come sfondo interpretativo della disciplina fiscale.

• art. 385, comma 2, c.p.c.

  Fondamento della condanna della parte soccombente al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la sentenza resa ex art. 2932 c.c. che trasferisce un bene subordinatamente al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente va tassata in misura proporzionale, anche se non è ancora definitiva o impugnabile.
• Ai fini dell'art. 27 del d.P.R. 131/1986, il discrimine non è chi abbia promosso l'azione di adempimento, ma la struttura della condizione e il soggetto dalla cui mera volontà dipende l'efficacia dell'atto.
• La condizione che faccia dipendere gli effetti dal pagamento del prezzo da parte dell'acquirente integra, per il sistema fiscale, una condizione rilevante ai fini dell'imposizione proporzionale; non è sufficiente invocare l'incertezza del prezzo o una valutazione di convenienza economica per sottrarsi al tributo.
• Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro non consente di escludere la tassazione proporzionale di una sentenza costitutiva quando l'oggetto dell'imposizione è l'effetto traslativo prodotto dal provvedimento giudiziale e il regime tributario applicabile è stabilito in modo imperativo dalla legge.
• Nella tassazione degli atti giudiziari, rilevano gli effetti giuridici concretamente prodotti dalla decisione, e non la qualificazione soggettiva o le scelte fiscali delle parti.

Come è indicizzato