Sentenza del 29/01/2015 n. 746 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la tassabilità della plusvalenza realizzata mediante la cessione onerosa di un terreno. Il contribuente ha eccepito che non fosse stata dimostrata l'edificabilità dell'area secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla data della cessione. Poiché l'edificabilità costituisce il presupposto legale per l'applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 917/1986, spettava all'Ufficio provare l'esistenza dello strumento urbanistico che consentiva l'utilizzazione edificatoria, in particolare mediante il certificato di destinazione urbanistica. Il contribuente, trattandosi di una prova negativa, poteva limitarsi a contestare l'edificabilità.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La tassazione della plusvalenza presuppone che il terreno fosse edificabile alla data della cessione; tale presupposto deve essere dimostrato dall'Amministrazione finanziaria.

• Art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  Un'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

  Per qualificare l'area come edificabile è sufficiente l'adozione dello strumento urbanistico generale comunale; non sono necessariamente richieste l'approvazione regionale o l'adozione di strumenti attuativi.

• Cass., 20 febbraio 2014, n. 4116

  Richiama il principio secondo cui la qualificazione edificatoria dell'area può dipendere dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti attuativi.

• Cass., 24 luglio 2013, n. 17960

  Conferma che l'edificabilità rilevante ai fini fiscali deve essere valutata in relazione allo strumento urbanistico vigente o adottato secondo i presupposti previsti dalla legge al momento della cessione.

Massime di principio

• Quando la tassazione dipende dall'edificabilità di un terreno, l'Amministrazione deve dimostrare che tale requisito sussisteva alla data della cessione.
• Il contribuente che contesta l'edificabilità non deve necessariamente fornire una prova negativa completa: può limitarsi a sollevare la contestazione, mentre l'Ufficio deve produrre la prova contraria.
• Il certificato di destinazione urbanistica o altra documentazione urbanistica equivalente è normalmente indispensabile per provare la destinazione edificatoria dell'area.
• L'edificabilità fiscale può sussistere anche prima dell'approvazione regionale del piano o dell'adozione degli strumenti attuativi, se lo strumento urbanistico generale comunale è stato validamente adottato e consente l'utilizzazione edificatoria.
• In assenza di prova concreta dello strumento urbanistico applicabile alla data della vendita, l'accertamento della plusvalenza è illegittimo per carenza del presupposto impositivo.