Risoluzione n. 350 del 7/08/2008

IVA sulla cessione di immobile a favore del Comune nell'ambito di un programma di riqualificazione urbana

La risoluzione esamina il trattamento IVA della cessione, da parte della società Beta al Comune, di una palazzina residenziale di 10 alloggi con area cortiliva e 15 posti auto, prevista nell'ambito di un articolato programma di riqualificazione urbana dell'area Alfa. Il punto centrale è stabilire se tale cessione possa essere considerata gratuita e quindi esente da IVA ai sensi dell'art. 10, n. 12), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

Il quesito posto dal Comune

Il Comune rappresenta di aver avviato la riqualificazione dell'area Alfa mediante:

• approvazione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica;
• stipula di un Accordo di Programma con Regione Emilia Romagna e società Beta;
• successiva Convenzione con la stessa società Beta.

Sulla base di tali atti, la società Beta deve realizzare e cedere gratuitamente al Comune una palazzina di 10 alloggi, con area cortiliva e 15 posti auto. Il Comune chiede se la cessione possa rientrare nel regime di esenzione IVA previsto per le cessioni gratuite a favore di enti pubblici.

La tesi del contribuente

Il Comune sostiene che la cessione sia gratuita perché:

• dall'Accordo di Programma e dalla Convenzione non emergerebbe alcuna previsione sinallagmatica a proprio carico;
• non vi sarebbe una contropartita contrattuale negli impegni assunti dal Comune;
• l'operazione dovrebbe quindi qualificarsi come cessione gratuita in favore di un ente pubblico, esente ai sensi dell'art. 10, n. 12), del DPR n. 633/1972.

Il contesto urbanistico e amministrativo ricostruito dall'Agenzia

L'Agenzia ricostruisce l'intero procedimento di riqualificazione urbana, rilevando che il Comune, in base alla legge regionale Emilia Romagna 3 luglio 1998, n. 19, aveva:

• individuato già nel 1999 gli ambiti territoriali da riqualificare, tra cui l'area Alfa;
• approvato nel novembre 2001 un nuovo Piano Regolatore Generale;
• ottenuto due finanziamenti regionali, ciascuno di importo pari a euro ... , per complessivi euro ...;
• approvato nel 2002 il piano particolareggiato d'iniziativa pubblica;
• stipulato nel 2003 l'Accordo di Programma ai sensi dell'art. 9 della legge regionale n. 19/1998;
• stipulato nel 2003 la Convenzione con Beta per l'attuazione degli interventi.

Contenuto degli impegni assunti dalle parti

Dalla documentazione emerge un assetto complesso di obblighi reciproci.

La società Beta, quale proprietaria dell'area e soggetto attuatore, si impegna a:

• demolire lo stabilimento esistente;
• bonificare i suoli inquinati;
• realizzare un insediamento misto residenziale, di servizio e terziario;
• costruire 10 alloggi di tipologia conforme all'Edilizia Residenziale Pubblica, per complessivi mq. 800, da cedere gratuitamente al Comune;
• realizzare 40 alloggi per giovani coppie, di cui 20 agevolati con contributo regionale sotto forma di buoni-casa e 20 da collocare sul libero mercato;
• realizzare altri 10 alloggi da porre sul libero mercato;
• eseguire le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e cedere gratuitamente al Comune le aree interessate, a scomputo degli oneri di urbanizzazione;
• corrispondere i residui oneri al rilascio delle concessioni edilizie;
• assegnare i 20 alloggi agevolati a giovani coppie individuate dal Comune mediante bando, applicando un prezzo determinato secondo il costo medio di vendita al mq, al netto del buono-casa.

Il Comune si impegna a:

• approvare il programma di riqualificazione urbana;
• riconoscere la destinazione del contributo regionale ai 20 buoni casa;
• rilasciare le concessioni edilizie;
• redigere e pubblicare il bando per l'assegnazione degli alloggi convenzionati;
• garantire al soggetto attuatore, prima della vendita, il diritto al buono casa per l'assegnatario individuato dal bando;
• monitorare e controllare le fasi di attuazione del programma.

Disciplina degli oneri di urbanizzazione e del contributo di concessione

La Convenzione disciplina in dettaglio gli oneri dovuti dalla società Beta:

• oneri di urbanizzazione primaria: 19% delle tabelle parametriche vigenti per gli edifici residenziali e 14% per quelli a destinazione diversa;
• oneri di urbanizzazione secondaria: dovuti secondo le tabelle parametriche al rilascio delle singole concessioni.

Per i 20 alloggi destinati a giovani coppie, gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono contabilizzati nella misura del 60% della quota dovuta, come per l'edilizia convenzionata-agevolata.

Per la palazzina di 10 alloggi da cedere gratuitamente al Comune:

• la società Beta è esonerata dal versamento delle quote per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;
• gli interventi relativi ai 20 alloggi per giovani coppie e all'edificio da cedere al Comune sono esonerati anche dal contributo di concessione edilizia commisurato al costo di costruzione.

Valutazione dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia afferma che per definire il trattamento fiscale occorre considerare l'intera operazione e il procedimento di riqualificazione urbana in cui la cessione si inserisce. Dall'esame dell'Accordo di Programma e della Convenzione emerge che la cessione della palazzina:

• pur non avendo una controprestazione immediata e specifica,
• è giustificata e assume carattere oneroso all'interno di un'operazione complessa economicamente rilevante,
• si inserisce in un rapporto giuridico che comporta obblighi e adempimenti per entrambe le parti.

Di conseguenza, la cessione non può essere qualificata come cessione gratuita ai sensi dell'art. 2, secondo comma, n. 4), del DPR n. 633/1972.

Conclusione sul regime IVA

Poiché l'operazione non è considerata una cessione gratuita, non si applica l'esenzione IVA prevista dall'art. 10, n. 12), del DPR n. 633/1972. La risoluzione conclude quindi per l'assoggettamento dell'operazione al diverso regime fiscale conseguente alla sua natura onerosa nell'ambito dell'accordo complessivo.

Indicazione finale agli uffici

La risoluzione si chiude con l'invito alle Direzioni regionali a vigilare affinché le istruzioni e i principi enunciati siano osservati dagli uffici.