Cassazione Civile, Sentenza n. 29927/2025 del 12/11/2025

Esito

La controversia

Impugnazione di tre delibere assembleari (26/09/2014; 12/02/2015; 09/07/2015) che avevano approvato la transazione con la società Serapi Sas. Le ricorrenti contestavano eccesso di potere e violazione dell'art. 1109 c.c. per il pregiudizio alla cosa comune dovuto all'importo riconosciuto (euro 145.573,20), nullità/annullabilità per conflitto di interessi dell'amministratore (artt. 1394, 1395 c.c.) che avrebbe stipulato un contratto con se stesso senza adeguata informazione all'assemblea, e la legittimità degli addebiti inseriti nel consuntivo in relazione alla transazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva di Francesca Giordano e, per il resto, ha rigettato il ricorso. Ha confermato i principi adottati dalla Corte d'appello: il sindacato giudiziale sulle delibere condominiali è limitato alla illegittimità e all'eccesso di potere, non al merito o alla convenienza gestionale; la transazione approvata dall'assemblea non è stata dimostrata come causa di grave pregiudizio alla cosa comune ai sensi dell'art. 1109 c.c.; il presunto conflitto di interessi dell'amministratore non ha determinato annullabilità perché il contenuto della transazione era stato predeterminato e approvato dall'assemblea, che era consapevole del doppio ruolo; le deliberazioni assembleari che approvano transazioni sono vincolanti per i condomini e le obbligazioni derivano dall'atto di gestione approvato dall'assemblea. Il Pubblico Ministero aveva chiesto il rigetto. Nessuna condanna particolare delle spese di cassazione e richiamo al versamento dell'eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi del d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1109 c.c.

  Il controllo giudiziale sulle delibere assembleari è circoscritto alla legittimità e all'eccesso di potere e non può travalicare nel merito; perché una delibera possa essere annullata per motivi attinenti all'opportunità/convenienza occorre che arrechi "grave pregiudizio alla cosa comune" ai sensi del comma 1 n.1.

• art. 1394 c.c.

  Regola il conflitto di interessi del rappresentante; la Corte ha ritenuto che il semplice coinvolgimento personale dell'amministratore non determina automaticamente annullabilità della delibera quando il contenuto è stato predeterminato e approvato dall'assemblea.

• art. 1395 c.c.

  Prevede la necessità di predeterminazione del contenuto e l'autorizzazione del rappresentato per la validità del contratto che il rappresentante conclude con se stesso; la Corte ha ritenuto che tali cautele siano state rispettate perché l'assemblea aveva approvato la transazione.

• artt. 1130, 1131, 1137 c.c.

  Richiamati in tema di attribuzioni dell'amministratore e di efficacia vincolante delle deliberazioni assembleari: le delibere che approvano atti di gestione e autorizzano spese sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini e il sindacato giudiziale è limitato ai vizi di legge o regolamento.

• artt. 1118 e 1123 c.c.

  Richiamati a spiegazione della causa dell'obbligo dei condomini di contribuire alle spese approvate dall'assemblea: l'obbligo deriva dalla disciplina condominiale e non dall'efficacia soggettiva del singolo contratto transattivo.

• d.P.R. 115/2002, art. 13 (comma 1-bis e 1-quater)

  Applicato per l'eventuale obbligo di integrazione del contributo unificato da parte delle ricorrenti; la Corte prende atto della sussistenza dei presupposti processuali per tale versamento.

Massime di principio

• Il sindacato del giudice sulle delibere assembleari è limitato alla verifica di legittimità e all'eccesso di potere; non è ammesso un sindacato sulle valutazioni di merito o di opportunità dell'assemblea salvo quando la delibera determini un grave pregiudizio alla cosa comune ai sensi dell'art. 1109 c.c.
• La mera esistenza di un coinvolgimento personale dell'amministratore non comporta automaticamente l'annullabilità della delibera: il contratto concluso dal rappresentante con se stesso può essere valido se il contenuto era predeterminato e specificamente autorizzato dal rappresentato (art. 1395 c.c.).
• Le delibere che approvano transazioni e le relative spese sono vincolanti per tutti i condomini; l'obbligo di contribuzione pro quota discende dalla disciplina del condominio (artt. 1118, 1123 c.c.) e non richiede sempre la reintegrazione del rapporto contrattuale con la controparte.
• Per impugnare con successo una delibera assembleare occorre dedurre vizi di legge chiari e, se si invoca l'art. 1109 c.c., provare il grave pregiudizio alla cosa comune; le critiche di mera inopportunità o convenienza finanziaria sono inadeguate.
• In giudizio è importante dimostrare specificamente la violazione formale o sostanziale delle norme sull'amministrazione e sulle autorizzazioni assembleari; l'assenza di motivazione apparente deve essere chiaramente individuata come tale e non può essere dedotta se la decisione contiene argomentazioni logiche e sufficiente riferibilità ai fatti.