Cassazione Civile, Ordinanza n. 18512/2025 del 07/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione relativo a imposta sulle donazioni, ipotecaria e catastale, emesso in relazione a un atto di donazione di nuda proprietà di più immobili ubicati in Bra, tra cui fabbricati collabenti e aree di risulta di fabbricati demoliti, alcuni con rendita catastale e altri privi di rendita. Nell’atto era stato indicato un valore complessivo di euro 390.000,00, di cui euro 10.000,00 riferiti ai beni sprovvisti di rendita; i contribuenti avevano sostenuto l’applicabilità della valutazione automatica ex art. 34 del d.lgs. n. 346/1990 per i beni muniti di rendita, con conseguente preclusione della rettifica. La CTR aveva ritenuto che, per sottrazione, ai beni con rendita fosse attribuito un valore di euro 380.000,00, superiore al valore catastale calcolato, e aveva esteso l’area dei beni sprovvisti di rendita ricompresi nei euro 10.000,00 anche alle aree di risulta dei fabbricati demoliti, qualificandole sostanzialmente come unità collabenti, così escludendo la rettifica. L’Agenzia ha impugnato la sentenza denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 34 d.lgs. n. 346/1990, dell’art. 6, comma 1, lett. c), d.m. n. 28/1998 e degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986, assumendo che la valutazione automatica fosse operante solo per gli immobili iscritti in catasto con rendita e non per i cespiti privi di rendita, per i quali l’ufficio poteva legittimamente procedere a stima secondo il valore venale; inoltre contestava la confusione tra fabbricati collabenti e fabbricati demoliti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto erronea la sentenza impugnata nella parte in cui ha esteso la copertura della valutazione automatica ai beni privi di rendita catastale, traendo in modo improprio dal valore complessivo dichiarato una ricostruzione non consentita per i singoli cespiti. La Corte ha affermato che il criterio automatico non si applica agli immobili privi di rendita e che, per tali beni, l’amministrazione può procedere alla rettifica sulla base del valore venale. Ha inoltre distinto nettamente fabbricati collabenti e fabbricati demoliti. La sentenza di merito è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 34 d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346

  Il criterio di valutazione automatica opera per gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita e non per i beni privi di rendita; per questi ultimi resta possibile la rettifica secondo valore venale.

• art. 6, comma 1, lett. c), d.m. 2 gennaio 1998, n. 28

  Serve a definire i fabbricati collabenti come immobili non abitabili o agibili e di fatto non utilizzabili, con caratteristiche differenti rispetto ai fabbricati demoliti.

• artt. 51 e 52 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Sono richiamati in via analogica per ribadire che la valutazione automatica richiede l’individuazione del singolo immobile munito di rendita, non essendo sufficiente un valore globale cumulativo.

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  È il vizio denunciato nel ricorso per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1, comma 1, lett. a), L. 31 agosto 2022, n. 130

  Indica il giudice di rinvio, cioè la Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

Massime di principio

• In presenza di una dichiarazione cumulativa relativa a una pluralità di immobili, il contribuente che intenda avvalersi della valutazione automatica deve indicare analiticamente il valore dei singoli cespiti, così da consentire all’amministrazione il controllo della corrispondenza con i parametri catastali.
• La locuzione "valore o corrispettivo degli immobili" va intesa come riferita al singolo immobile e non al complesso indistinto dei beni oggetto dell’atto; in mancanza, l’ufficio può procedere alla rettifica secondo il valore di mercato.
• La soglia che impedisce la rettifica opera solo per i beni muniti di rendita catastale; i cespiti privi di rendita restano fuori dal meccanismo automatico e sono valutabili secondo il criterio ordinario.
• Fabbricato collabente e fabbricato demolito non sono nozioni sovrapponibili: il primo è un immobile degradato ma ancora catastalmente esistente, il secondo è un bene distrutto o comunque non più configurabile come fabbricato iscritto con rendita.
• Non è consentito estendere, per via interpretativa, il valore dichiarato per i beni privi di rendita a cespiti diversi solo perché inseriti nello stesso atto e solo per evitare un accertamento fiscale.

Come è indicizzato