Sentenza del 16/02/2022 n. 1872 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno eccepito la mancata legittimazione passiva all'IMU in quanto l'immobile era gravato da un diritto reale di abitazione (art. 1022 c.c.) costituito a favore di terza persona mediante scrittura privata. Il Comune ha contestato l'opponibilità del diritto ai terzi (tra cui l'ente impositore) perché la costituzione era avvenuta con scrittura privata senza autenticazione della sottoscrizione e, secondo il Comune, solo la trascrizione nei registri immobiliari (ammessa per atto pubblico o scrittura privata autenticata) renderebbe opponibile il diritto. La questione centrale è dunque la decorrenza dell'efficacia nei confronti del fisco della scrittura privata registrata non autenticata.

La decisione

La Commissione d'Appello ha rigettato l'appello del Comune e confermato la pronuncia di primo grado che aveva accolto i ricorsi. Il giudice ha ritenuto applicabile l'art. 2704 c.c.: la data della scrittura privata non autenticata è opponibile ai terzi solo dal giorno in cui la scrittura è stata registrata. Nel caso di specie la scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione era registrata presso l'Agenzia delle Entrate in data 30/12/2013, per cui tale data dà certezza ai fini dell'individuazione del soggetto passivo IMU. Non era necessario, ai soli fini dell'imposizione fiscale, che l'atto fosse trascritto nei pubblici registri. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 1022 c.c.

  Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che, se sussistente, individua il soggetto passivo dell'IMU (colui che detiene il diritto reale).

• art. 2704 c.c.

  "la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata..."

  Stabilisce che la data della scrittura privata non autenticata diventa opponibile ai terzi solo al verificarsi di fatti che ne danno data certa (es. registrazione). Applicato anche nei rapporti con l'ente impositore per determinare la decorrenza dell'efficacia ai fini fiscali.

• art. 2643, n. 4 c.c.

  "i contratti che costituiscono o modificano (...) il diritto di abitazione"

  Indica l'obbligo di pubblicità (trascrizione) per gli atti che costituiscono o modificano il diritto di abitazione; la trascrizione ha effetto verso i terzi ai sensi delle norme sulla pubblicità immobiliare.

• art. 2657, comma 1 c.c.

  "la trascrizione non può essere eseguita se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente"

  Limita la possibilità di trascrivere la scrittura privata quando la sottoscrizione non è autenticata; da qui il rilievo della diversa efficacia tra registrazione e trascrizione.

• art. 2644 c.c.

  Definisce i terzi garantiti dalla trascrizione (acquirenti che hanno trascritto atti anteriormente), utile nel dibattito se l'ente impositore rientri o meno fra i 'terzi' protetti.

• d.P.R. n. 131/1986

  Prevede l'obbligo di registrazione degli atti e il pagamento dell'imposta di registro per l'atto costitutivo del diritto di abitazione; la registrazione vale a dar data certa alla scrittura privata ai sensi dell'art. 2704 c.c.

Massime di principio

• Un diritto reale costituito con scrittura privata non autenticata acquista efficacia nei confronti dei terzi (compresa l'amministrazione impositiva) solo dalla data in cui la scrittura privata acquista data certa (es. registrazione presso l'Agenzia delle Entrate).
• Per fini impositivi (individuazione del soggetto passivo IMU) non è sempre necessario che l'atto sia trascritto nei pubblici registri: la registrazione fiscale della scrittura privata può essere sufficiente a dare opponibilità all'ente impositore dalla data della registrazione.
• Se la scrittura privata non è registrata o non ha altra causa che ne dia data certa, il Comune/ente impositore può legittimamente non tenerne conto e chiedere l'imposta al trascrittore/precedente titolare, ossia il diritto non è opponibile al fisco prima della data certa.
• Per tutelarsi, il titolare o il beneficiario di un diritto reale costituito con scrittura privata dovrebbe provvedere tempestivamente alla registrazione e, se necessario per la protezione rispetto a terzi aventi diritti reali concorrenti, alla forma scritta con sottoscrizione autenticata o alla trascrizione ove ammessa.
• In contenziosi IMU/tributari, produrre la prova della registrazione (data e numero di registrazione) e della comunicazione al Comune (es. dichiarazione IMU) è decisivo per dimostrare la opponibilità del diritto e l'assenza del presupposto soggettivo in capo al precedente proprietario.