Sentenza del 02/01/2017 n. 5 - Comm. Trib. Prov. Lecco

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva determinato la base imponibile dell'imposta di registro applicando uno dei criteri previsti dall'art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986, senza considerare adeguatamente il valore dichiarato e non rettificato in occasione di una precedente compravendita avente ad oggetto gli stessi immobili, intervenuta nel triennio anteriore. La questione riguardava quindi i limiti della discrezionalità dell'Ufficio nella scelta tra metodo comparativo, capitalizzazione del reddito e altri elementi di valutazione.

La decisione

La sentenza ha escluso che l'Amministrazione possa scegliere liberamente e senza motivazione il criterio di stima. Ai fini della rettifica, deve essere considerato anche il valore risultante da precedenti trasferimenti degli stessi beni, purché intervenuti nei tre anni anteriori, poiché tale dato costituisce un elemento comparativo rilevante. È stata quindi affermata la necessità di applicare il metodo comparativo e di tenere conto del precedente valore dichiarato e non rettificato.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La rettifica può essere effettuata avendo riguardo ai trasferimenti e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; al reddito netto capitalizzato; e ad ogni altro elemento di valutazione.

  La norma individua diversi criteri utilizzabili per determinare il valore venale degli immobili, ma non attribuisce all'Ufficio una discrezionalità assoluta. La scelta deve essere motivata, coerente con gli elementi disponibili e deve considerare, in particolare, i precedenti trasferimenti degli stessi beni nel triennio anteriore.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione deve basarsi sul valore venale effettivo e motivare il criterio utilizzato.
• La possibilità di utilizzare criteri alternativi non consente all'Ufficio di ignorare una precedente compravendita degli stessi immobili, intervenuta entro i tre anni precedenti e non oggetto di rettifica.
• Il metodo comparativo assume particolare rilevanza quando esistono trasferimenti recenti degli stessi beni o di immobili analoghi, perché offre un parametro concreto e direttamente verificabile.
• Un avviso di rettifica può essere contestato quando non considera elementi comparativi rilevanti o applica un criterio estimativo in modo generico e non adeguatamente motivato.
• La precedente mancata rettifica non vincola in assoluto l'Amministrazione per il futuro, ma costituisce un elemento valutativo che non può essere trascurato senza una specifica giustificazione.