Sentenza del 10/03/2017 n. 685 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento fiscale, ai fini IRES, dei redditi derivanti da immobili posseduti da una società immobiliare di gestione e locati a terzi. Il punto centrale è stabilire se tali immobili siano beni strumentali per destinazione, con conseguente determinazione del reddito secondo le regole del reddito d'impresa, oppure beni appartenenti al patrimonio della società, produttivi di reddito fondiario ai sensi dell'art. 90 del d.P.R. n. 917/1986. Secondo l'orientamento richiamato, gli immobili locati a terzi non sono strumentali per destinazione, poiché non sono direttamente impiegati nell'esercizio di un'attività tipicamente imprenditoriale e producono un reddito autonomo rispetto al complesso aziendale.

La decisione

La tesi accolta è che gli immobili di proprietà di una società immobiliare di gestione, quando sono destinati alla locazione e non utilizzati direttamente nell'attività propria della società, non possono essere qualificati come beni strumentali per destinazione. Essi costituiscono invece l'oggetto dell'attività della società e i relativi redditi sono determinabili secondo le disposizioni sui redditi fondiari richiamate dall'art. 90 del d.P.R. n. 917/1986. Il testo non indica il dispositivo formale né le parti processuali, ma l'orientamento descritto favorisce la qualificazione patrimoniale degli immobili e non quella di beni strumentali.

Norme richiamate

• Art. 90 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I.

  Per le società immobiliari che possiedono immobili destinati alla locazione, i redditi degli immobili possono essere determinati secondo le regole dei redditi fondiari quando gli immobili non sono strumentali per destinazione e non costituiscono beni direttamente destinati alla produzione o allo scambio.

• Art. 40 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), nella disciplina richiamata dalla giurisprudenza

  La nozione di bene strumentale per destinazione è interpretata restrittivamente: rientrano nella categoria soltanto gli immobili direttamente utilizzati nell'esercizio dell'attività d'impresa e privi di una capacità reddituale autonoma rispetto all'azienda.

• Cassazione civile, sentenza 12 dicembre 2013, n. 27820

  La nozione di beni strumentali va restrittivamente intesa, includendovi esclusivamente gli immobili che abbiano, come unica destinazione, quella di essere direttamente impiegati nell'espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, così da non essere idonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti.

  Gli immobili appartenenti a un ente commerciale e locati a terzi non sono beni strumentali per destinazione ai fini fiscali, perché la locazione dimostra la loro autonoma capacità di produrre reddito.

Massime di principio

• Un immobile posseduto da una società non è automaticamente strumentale solo perché appartiene a un'impresa: occorre verificare l'utilizzo concreto del bene.
• La strumentalità per destinazione richiede che l'immobile sia direttamente e stabilmente impiegato nell'attività imprenditoriale propria della società.
• Gli immobili locati a terzi, in linea generale, non sono beni strumentali per destinazione, ma beni destinati a produrre reddito autonomo.
• Per una società immobiliare che si limita a concedere in locazione i propri immobili, i relativi redditi possono essere determinati secondo le regole dei redditi fondiari richiamate dall'art. 90 TUIR.
• La qualificazione fiscale dipende dalla funzione effettiva dell'immobile e non dalla sola natura societaria del proprietario o dalla sua iscrizione in bilancio.