Sentenza del 18/10/2021 n. 28578 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate contestava a MG Srl l'omessa contabilizzazione di ricavi non fatturati relativi alla cessione di un complesso immobiliare, l'applicazione errata dell'IVA agevolata al 10% anziché al 20% per una società immobiliare di rivendita, e l'errata contabilizzazione di fatture passive per costi non inerenti o non documentati. MG Srl impugnava gli avvisi di accertamento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso principale di MG Srl e quello incidentale dell'Agenzia delle entrate. Ha confermato che l'aliquota IVA agevolata del 10% si applica solo se l'immobile mantiene l'effettiva destinazione abitativa e non viene ceduto da società immobiliari di rivendita. Inoltre, ha riconosciuto la preclusione all'accertamento presuntivo in assenza di riscontri documentali e ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi relativi alla contabilizzazione e alla presunzione di maggior valore. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10 n. 8 bis e art. 16

  allegata Tabella A, parte prima, n. 127 undecies

  L'aliquota IVA agevolata del 10% si applica solo alle cessioni di case di abitazione non di lusso che mantengano l'effettiva destinazione abitativa, e solo se il venditore è impresa costruttrice nel caso di fabbricati con destinazione mista. La mera destinazione urbanistica non è sufficiente, serve l'uso concreto abitativo.

• L. n. 408 del 1948 (legge Tupini), art. 13

  Definisce le case di abitazione non di lusso ed è richiamata per delimitare i beni immobili beneficiari dell'aliquota agevolata.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52; D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39; D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54

  La preclusione all'accertamento presuntivo si applica se il corrispettivo indicato è superiore al valore catastale ma inferiore a quello di mercato, e non vi sono elementi documentali che comprovino l'omessa fatturazione. L'Ufficio non può procedere ad accertamenti basati solo su presunzioni senza riscontri specifici.

Massime di principio

• L'aliquota IVA agevolata si applica esclusivamente a immobili non di lusso destinati effettivamente ad uso abitativo e non a società immobiliari di rivendita o in presenza di destinazioni miste senza che il venditore sia impresa costruttrice.
• L'accertamento fiscale basato su presunzioni deve essere supportato da elementi di prova documentali e non può fondarsi esclusivamente su incongruenze presunte tra valori catastali, di mercato e corrispettivi dichiarati.
• Il requisito soggettivo del venditore (impresa costruttrice) e l'effettiva destinazione d'uso dell'immobile sono elementi fondamentali per l'applicazione di agevolazioni fiscali nell'ambito delle cessioni immobiliari.
• In contenziosi fiscali, l'onere della prova circa il mantenimento della destinazione d'uso agevolata e l'uso corretto delle aliquote IVA grava sul contribuente.