Cassazione Civile, Sentenza n. 28196/2024 del 31/10/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'appello di Catania che aveva confermato il rigetto, da parte del Tribunale di Siracusa, delle sue domande dirette a dichiarare nulla la delibera assembleare dell'11 settembre 2015 di nomina dell'amministratore (A.S.) per carenza ab origine dei requisiti di formazione e aggiornamento previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c.; conseguente nullità o annullabilità di tutti gli atti adottati dall'amministratore o, in subordine, nullità di specifiche delibere (in particolare quelle del 14 e 28 settembre 2017 connesse all'approvazione del piano di riparto e al collaudo di lavori straordinari). Deduceva inoltre vizi relativi a rinnovo tacito dell'incarico, indicazione dei compensi, computo della durata dell'incarico, carenze probatorie sulle convocazioni e questioni di ammissibilità e novità di domande e documenti prodotti nel corso del giudizio.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso ritenendo che la delibera che nomina amministratore privo dei requisiti di professionalità e onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. è nulla per contrarietà a norma imperativa; ha di conseguenza annullato la sentenza impugnata nella parte pertinente e rinviato alla Corte d'appello di Catania, in diversa composizione, perché accerti in fatto se l'amministratore nominato avesse o meno posseduto i requisiti ex art. 71-bis al momento della nomina. Il secondo motivo è assorbito. I motivi terzo, quarto e quinto (relativi a rinnovo tacito, formalità compensi e computo della durata) sono stati trattati dal Collegio: la Cassazione ha enunciato il principio secondo cui la proroga tacita dell'incarico opera solo se la nomina originaria non è nulla e ha chiarito che, ai fini del calcolo annuale, si applica il computo per nominatione dierum (scadenza al giorno corrispondente). Alcuni censure legate al rinnovo sono state ritenute inammissibili per novità non tempestivamente dibattute. I motivi sesto-decimo, attinenti in gran parte all'annullabilità delle delibere di approvazione lavori, contabilità e collaudo, e a mancanze di convocazione, sono stati respinti: la Corte ha precisato i limiti del sindacato giudiziario sulle delibere assembleari (art. 1137 c.c.) e che le contestazioni di esecuzione, contabilizzazione e collaudo attengono prevalentemente al rapporto contrattuale con l'appaltatore e non costituiscono, di per sé, motivo di annullamento delle delibere assembleari. Sono state inoltre rigettate contestazioni procedurali ritenute inammissibili o infondate (es. produzione tardiva di documenti, onere probatorio sulla ricezione della convocazione). La causa è quindi cassata limitatamente al capo accolto e rinviata per nuovo esame secondo i principi affermati; le spese del giudizio di cassazione sono regolate in sentenza.

Norme richiamate

• art. 71-bis disposizioni d'attuazione cod. civ.

  I. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. III. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società... IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico... V. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g)...

  La norma è imperativa e delimita il novero di soggetti idonei ad assumere l'incarico di amministratore; la sua violazione ab origine rende la delibera di nomina nulla quale atto contrario a norma imperativa, con effetto ex tunc sulla validità dell'incarico.

• art. 1129 cod. civ., comma 10

  [l]’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata

  La tacita rinnovazione annuale dell'incarico opera solo se la nomina originaria è valida; la durata annuale si calcola per nominatione dierum salvo diversa convenzione.

• art. 1418 cod. civ.

  Stabilisce la nullità dell'atto di autonomia privata contrario a norme imperative; applicato per affermare che la violazione di norme imperative (come l'art. 71-bis) può determinare la nullità della delibera di nomina.

• art. 1137 cod. civ.

  Regola i termini e i motivi di impugnazione delle deliberazioni assembleari; la Cassazione ricorda che il sindacato giudiziario sulle delibere è limitato alla verifica di legittimità e ad eventuale grave pregiudizio alla cosa comune.

• art. 2963 cod. civ. e art. 155 c.p.c.

  Utilizzati per affermare il criterio di computo dei termini temporali (nominatione dierum) ai fini della decorrenza dell'anno dell'incarico.

• art. 348-ter c.p.c. (applicabile ratione temporis)

  Prevede i limiti di impugnazione in cassazione per la cosiddetta 'doppia conforme': la sentenza di appello che confermi il primo grado sulle stesse basi non è impugnabile per certe doglianze di fatto.

• art. 336, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Norma sulla inammissibilità per novità di fatti in cassazione: censure fondate su fatti che non risultano tempestivamente discussi in grado di merito possono essere dichiarate inammissibili.

• legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma condominio)

  Ha introdotto il riassetto della disciplina condominiale e l'art. 71-bis, rafforzando gli obblighi e i requisiti per gli amministratori.

Massime di principio

• La nomina di un amministratore non condomino privo dei requisiti di professionalità e onorabilità dell'art. 71-bis è nulla: in casi analoghi va verificato ab origine il possesso dei requisiti; se manca, la delibera è inefficace ex tunc.
• La nullità per violazione di norma imperativa non è soggetta al termine perentorio di impugnazione breve previsto per le delibere assembleari: le deliberazioni illegittime per contrasto con norme imperative sono nulle e perseguibili indipendentemente dalla scadenza di 30 giorni.
• La tacita proroga annuale dell'incarico (art. 1129, comma 10) opera soltanto se la nomina originaria è valida; non può sanare una nomina nulla ab origine.
• Il computo dell'anno di incarico si effettua per nominatione dierum (stesso giorno, mese e anno) salvo diversa pattuizione; non si assume automaticamente l'anno 'civile' a meno che non sia convenuto.
• La nullità della nomina non determina automaticamente la nullità di tutti gli atti compiuti dall'amministratore: atti essenziali e/o indifferibili e quelli che tutelano la continuità amministrativa e l'affidamento possono ritenersi validi nei rapporti con i terzi o per l'interesse della collettività condominiale.
• Le contestazioni riguardanti esecuzione dei lavori, contabilità, collaudo e responsabilità contrattuale vanno di regola valutate nelle sedi appropriate (azioni contrattuali o di responsabilità) e non sempre costituiscono motivo di annullamento delle delibere assembleari ai sensi dell'art. 1137 c.c.
• In sede di impugnazione è necessario rispettare le regole processuali: nuove domande o documenti introdotti tardivamente possono essere dichiarati inammissibili; chi contesta la mancata convocazione ha l'onere probatorio della mancata ricezione dell'avviso.