Provvedimento del 12/07/2017

Disposizioni attuative per le locazioni brevi

Il provvedimento definisce le modalità operative con cui i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali telematici devono adempiere agli obblighi previsti dall’articolo 4, commi 4, 5, 5-bis e 6, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. L’intervento riguarda in particolare la comunicazione dei dati, l’applicazione della ritenuta e la conservazione della documentazione relativa ai contratti di locazione breve.

Ambito di applicazione e definizioni

Ai fini del provvedimento, i contratti di locazione breve sono quelli stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se comprendono servizi accessori di fornitura di biancheria e pulizia dei locali. Sono inclusi anche le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Il locatore, o beneficiario del pagamento, è la persona fisica che mette a disposizione l’immobile abitativo in base a tali contratti e percepisce i canoni o corrispettivi. Il corrispettivo lordo è l’ammontare dovuto dal conduttore. I soggetti obbligati agli adempimenti sono gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che mettono in contatto domanda e offerta di immobili da locare, residenti o non residenti.

Sono inoltre richiamati:

• la cedolare secca, quale imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo sul contratto;
• il TUIR, cioè il DPR 22 dicembre 1986, n. 917.

Comunicazione dei dati all’Agenzia delle entrate

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle entrate i seguenti dati:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• importo del corrispettivo lordo;
• indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata.

La trasmissione deve avvenire tramite i servizi dell’Agenzia delle entrate, secondo le specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito istituzionale.

Soggetti non residenti

I soggetti non residenti che possiedono una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR trasmettono i dati tramite tale stabile organizzazione. Se sono privi di stabile organizzazione in Italia, devono avvalersi di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del DPR 29 settembre 1973, n. 600.

Per la parte motivazionale del provvedimento è precisato che il rappresentante fiscale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, se non ne sono in possesso.

Termini di trasmissione

La comunicazione dei dati deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Ritenuta del 21 per cento

I soggetti residenti e non residenti di cui al punto 2.1, lettera d), devono operare una ritenuta del 21 per cento sui corrispettivi lordi dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, al momento del pagamento al beneficiario.

La ritenuta:

• è applicata dai soggetti che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi;
• se il beneficiario non esercita in dichiarazione dei redditi l’opzione per la cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto.

Versamento, certificazione e dichiarazione della ritenuta

La ritenuta deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, secondo le modalità previste dall’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Gli stessi soggetti devono inoltre:

• dichiarare la ritenuta;
• certificarla ai sensi dell’articolo 4 del DPR 22 luglio 1998, n. 322.

Il provvedimento specifica che i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati tramite la certificazione. È richiamata la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, con cui è stato istituito il codice tributo per il versamento tramite modello F24 e sono stati indicati i codici per il recupero di eventuali eccedenze di versamento.

Soggetti non residenti e adempimenti di sostituto d’imposta

Se i soggetti non residenti hanno una stabile organizzazione in Italia, effettuano gli adempimenti relativi alla ritenuta tramite la stabile organizzazione, in qualità di sostituti d’imposta.

Se invece ne sono privi, devono effettuare versamento, certificazione e dichiarazione tramite un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati dall’articolo 23 del DPR n. 600 del 1973.

Conservazione dei dati

I soggetti obbligati devono conservare:

• gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare;
• i dati dei pagamenti in cui sono intervenuti;
• i dati dei corrispettivi incassati.

La conservazione deve essere mantenuta per il periodo previsto dall’articolo 43 del DPR 29 settembre 1973, n. 600, richiamato come termine per l’accertamento.

Quadro motivazionale e finalità

La motivazione chiarisce che il provvedimento attua l’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017 per disciplinare gli obblighi degli intermediari immobiliari e dei gestori di portali telematici in relazione alle locazioni brevi.

Viene ribadito che ai redditi derivanti da contratti stipulati dal 1° giugno 2017 si applica, in via opzionale, il regime della cedolare secca con aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. L’opzione è ammessa anche per i redditi da sublocazione e da concessione in godimento oneroso da parte del comodatario.

Il provvedimento evidenzia inoltre che:

• gli intermediari hanno obblighi informativi se intervengono nella conclusione del contratto;
• se intervengono anche nel pagamento, devono applicare la ritenuta del 21%;
• gli adempimenti si basano sulle informazioni fornite dai locatori.

Riferimenti normativi richiamati

Tra i riferimenti normativi citati figurano:

• decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300;
• Statuto dell’Agenzia delle entrate;
• Regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle entrate;
• decreto del Ministro delle Finanze 28 dicembre 2000;
• DPR 29 settembre 1973, n. 600;
• DPR 27 febbraio 1986, n. 917 (TUIR);
• decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241;
• DPR 22 luglio 1998, n. 322;
• decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Pubblicazione ed efficacia

È precisato che la pubblicazione del provvedimento sul sito internet dell’Agenzia delle entrate tiene luogo della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244. Il provvedimento è datato Roma, 12 luglio 2017.