Sentenza del 11/04/2016 n. 1963 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'individuazione del momento impositivo della plusvalenza derivante dalla vendita di un'area edificabile o comunque di un bene immobile. Si doveva stabilire se la plusvalenza fosse fiscalmente rilevante al momento dell'atto notarile di compravendita oppure in un momento anteriore, qualora le parti avessero già realizzato tutte le condizioni sostanziali dell'operazione, tra cui il pagamento del prezzo e la consegna del bene. Assume rilievo anche lo strumento urbanistico vigente, utile a qualificare il terreno e la relativa plusvalenza.

La decisione

La sentenza ha affermato che, in via generale, la plusvalenza rileva temporalmente al momento dell'atto notarile, poiché tale atto normalmente produce l'effetto traslativo della proprietà. Un momento anteriore può assumere rilevanza soltanto quando l'atto notarile abbia natura meramente dichiarativa, cioè quando il trasferimento si sia già realizzato in precedenza attraverso il pagamento del prezzo, la consegna del bene e l'esistenza di tutte le altre condizioni della compravendita, con effetti traslativi e non meramente obbligatori. Il testo non indica espressamente l'esito processuale né identifica le parti, pertanto non è possibile determinare con certezza il vincitore concreto.

Norme richiamate

• Art. 67 TUIR

  Individua tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili, secondo i presupposti previsti dalla disciplina fiscale.

• Art. 68 TUIR

  Disciplina la determinazione delle plusvalenze e delle minusvalenze rilevanti ai fini dell'imposta sui redditi.

• Art. 1350 c.c.

  Richiede la forma scritta per gli atti di trasferimento della proprietà immobiliare; l'atto notarile costituisce normalmente il momento formale e sostanziale del trasferimento, salvo che abbia natura meramente dichiarativa.

Massime di principio

• Per individuare l'anno fiscale di tassazione della plusvalenza immobiliare, il criterio ordinario è fare riferimento alla data dell'atto notarile che produce il trasferimento della proprietà.
• La data dell'atto notarile può essere superata soltanto se si dimostra che il trasferimento sostanziale si era già perfezionato anteriormente e che l'atto successivo aveva natura meramente dichiarativa.
• Il semplice pagamento anticipato del prezzo o la sola consegna del bene non sono necessariamente sufficienti: occorre verificare che tutte le condizioni dell'operazione evidenzino un effetto traslativo già realizzato, e non un semplice impegno obbligatorio a trasferire.
• La qualificazione urbanistica dell'area al momento rilevante può incidere sull'esistenza e sul trattamento fiscale della plusvalenza.
• In caso di contestazione, è essenziale esaminare contratto preliminare, atto definitivo, pagamenti, consegna, possesso, autorizzazioni e disciplina urbanistica per stabilire quando si sia effettivamente realizzato il trasferimento.