Sentenza del 29/10/2015 n. 5702 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore dell'immobile compravenduto e la conseguente richiesta di maggiore imposta di registro. L'ente impositore aveva stimato un maggior valore utilizzando i dati OMI e il metodo di comparazione MCA (Market Comparison Approach), ma aveva considerato in modo estremamente generico le caratteristiche urbanistiche dell'immobile e non aveva effettuato un sopralluogo per verificare le condizioni interne, rilevanti ai fini della corretta valutazione.

Norme richiamate

• Art. 2697 del Codice civile

  La parte che intende far valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. In materia di accertamento del valore immobiliare, l'ente impositore deve quindi fornire elementi probatori concreti, attendibili e riferiti alle caratteristiche effettive dell'immobile.

• Art. 10 della legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente)

  Impone il rispetto dei principi di collaborazione, buona fede, trasparenza e correttezza nei rapporti tra amministrazione finanziaria e contribuente. Una motivazione fondata su dati generici o non adeguatamente verificati può risultare incompatibile con tali principi.

Massime di principio

• I valori OMI hanno natura indicativa e non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior valore di uno specifico immobile.
• L'utilizzo del metodo MCA richiede comparazioni effettive e adeguatamente motivate, riferite a immobili realmente comparabili per ubicazione, caratteristiche, stato di conservazione e destinazione urbanistica.
• La stima deve considerare le condizioni concrete dell'immobile, comprese quelle interne; l'omesso sopralluogo può indebolire significativamente la motivazione dell'accertamento.
• Indicazioni generiche sulle caratteristiche urbanistiche o edilizie non bastano quando incidono sulla determinazione del valore di mercato.
• In caso di prova incompleta o metodologia solo parzialmente attendibile, il giudice può confermare in parte la maggiore pretesa e rideterminarla equitativamente.
• Chi impugna l'accertamento dovrebbe contestare specificamente l'assenza di sopralluogo, la non comparabilità degli immobili utilizzati, la genericità della motivazione e la mancata considerazione dello stato reale del bene.